Ovo su najvažnije izmene u novom Zakonu o planiranju i izgradnji

Ukida se konverzija zemljišta, do uslova van objedinjene procedure, uvodi se glavni državni urbanista i obavezno članstvo u IKS samo su neke od novosti u Nacrtu.

Javna rasprava o Nacrtu zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji, koju je sprovelo Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, završena je u ponedeljak, 20. februara ove godine.

Tim povodom, arhitekta Vladimir Đorić, partner u beogradskoj arhitektonskoj firmi Zabriskie, izdvojio je u tekstu na platformi LinkedIn najvažnije odredbe i dao komentare iz lične perspektive, a koji vam prenosimo u celosti.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Rad od kuće: Zakonske obaveze poslodavaca i zaposlenih u arhitekturi
• „Komšija, opet ste zauzeli zajednički prostor?“ Evo šta kaže Zakon o stanovanju

Zelena gradnja

Najveći pomak i nedvosmisleno pozitivan iskorak u predlogu Zakona predstavlja prepoznavanje i definisanje pojmova zelene gradnje, sertifikacije objekata, elektromobilnosti i ostalih elemenata zelene agende.

Neke od tih termina, ingerencija će morati da sačekaju podzakonska akta da bi se doneo sud, ali je za početak sjajno da je ova tema prepoznata od strane države.

Podsticajne mere za sertifikaciju

Predviđene su povlastice za investitore objekata za koji je izdat sertifikat zelene gradnje u vidu 10% umanjenja na iznos obračuna naknade za uređenje građevinskog zemljišta su takođe nešto što treba pozdraviti. Prostora za unapređenje ovog predloga svakako ima.

Na primer, nije mi poznato da je do sada sertifikovan bilo koji objekat stanogradnje (kolektivno stanovanje), tj. svi sertifikovani objekti su u domenu office, retail i logistic tržišta… Razlog je taj što ovi objekti ostaju u svojini investitora i njihova cena eksploatacije je bitan element investicije.

Bilo bi korisno makar udvostručiti stimulans u stanogradnji, budući da ista predstavlja predominantnu oblast u ukupnoj statistici tržišta nekretnina.

Sa druge strane, u stanogradnji gde se interesi investitora završavaju sa prodajom stanova, a da kupci još uvek ne prepoznaju benefite i vrednost zelenih standarda, nema slučajeva sertifikovanog objekta.

S obzirom da naknada za uređenje građevinskog zemljišta učestvuje u ukupnoj investiciji sa npr. oko 5% onda bi pojeftinjenje koje je predloženo značilo samo 0,5% manju investiciju.

Stoga bi bilo korisno makar udvostručiti stimulans u stanogradnji budući da ista predstavlja predominantnu oblast u ukupnoj statistici tržišta nekretnina.

Do uslova van objedinjene procedure

Možda najvažniju promenu u praksi predstavlja predlog davanja mogućnosti investitorima da van objedinjene procedure pribavljaju uslove komunalnih kuća.

Oko ovog predloga imam ambivalentan odnos, sa jedne strane kao građanin ove zemlje ovo tumačim kao kapitulaciju E-uprave pred old-school šalterskim sistemom i skretanja sa puta digitalizacije državne uprave.

Sa druge strane činjenica je da se javna komunalna preduzeća nisu snašla ili se nisu htela snaći u CEOP sistemu i da su oni upravo i bili generatori dobrog dela razloga za sporost u izdavanju Lokacijskih uslova.

Kako god, ova okolnost će značiti da će se u investitori i konsultanti rastrčati od šaltera do šaltera sa starim dobrim hardcopy dopisima u džepu. Izdavanje uslova komunalnih kuća u CEOP sistemu izvesno je više niko neće tražiti.

Dobra okolnost koja vodi ubrzanju izdavanja Lokacijskih uslova je i predlog da se uslovi komunalnih kuća koji su prikupljeni u fazi Urbanističkog projekta mogu upotrebiti i za Lokacijske uslove.

Do dozvole dva putića

Priličnu pažnju stručne javnosti izazvao je predlog da se investitorima objekata preko 20.000 m² ostavi mogućnost da biraju da li će dozvole pribavljati od Gradske/opštinske uprave ili Ministarstva građevine.

Ova činjenica na neki način sugeriše da država priznaje da je ponekad i ponegde jako teško pod regularnim okolnostima dobiti dozvole, a sa druge strane ovaj instrument uvodi dozu voluntarizma i nesigurnosti u tumačenju nadležnosti organa uprave.

Razne su špekulacije oko ovog predloga i ostaje da se vidi kako će investitori i tržište na to reagovati.

Ukidanje konverzije

Pitanje konverzije zemljišta kupljenog u privatizaciji je mnogo više ekonomsko i političko pitanje, i nije mu mesto u Zakonu o planiranju i izgradnji. kako god, mišljenja sam da je predlog ukidanja opravdan iz prostog razloga što je život pokazao da je institut konverzije za ovih 20-ak godina primene bio neupotrebljiv.

Nije mi poznata statistika, ali sumnjam da je takvih slučajeva bilo u iole merljivom procentu. Naprosto vrednost zemljišta je već bila kalkulisana prilikom kupovine određene firme ili fabrike svidelo se to nekome ili ne.

Naravno, biće sigurno teorija zavere, ali ova odluka će po meni aktivirati brojne lokacije koje trenutno nemaju nikakvu urbanističku logiku.

Druga strana medalje je, naravno, kako će se kroz plansku dokumentaciju artikulisati prostori lokacija propalih industrijskih giganata.

Inženjerska komora – Back In Bussines

Svakako najneprijatnije iznenađenje predloga izmene Zakona predstavlja ponovno vraćanje ingerencija Inženjerske komore Srbije i to obaveznim članstvom za sve koji imaju potrebu da budu upisani u registar ovlašćenih inženjera.

Definisana je i obaveza od tri meseca za učlanjenje za sve koji nisu članovi, a svi koji su Licence dobili pre 2020. godine moraće u roku od tri godine podnesu zahtev za usklađivanje licenci sa važećim pravilnikom.

Dosadašnje rešenje je prepoznavalo mogućnost da se do polise osiguranja od profesionalne odgovornosti dolazi ili komercijalno preko ugovora za osiguravajućim društvima ili članstvom u IKS-u.

Naprosto, IKS nije položila test vremena i nije zaživela kao institucija koju je prepoznala inženjerska zajednica.

Tema IKS je, nažalost, bolno pitanje inženjerskog esnafa. Načelo jedinstva inženjerske organizacije se u praksi pokazalo neprimenjivim.

Naprosto, IKS nije položila test vremena i nije zaživela kao institucija koju je prepoznala inženjerska zajednica. Veštački se održavala kroz obaveznu članarinu praveći još jedan glomazni paradržavni aparat koji je sam sebi svrha.

Dobar deo arhitektonske zajednice po mom utisku deli mišljenje da je formiranje Komore arhitekata, ali i drugih sektorskih komora, jedino održivo i primenjivo rešenje. Dovoljno je pogledati sajt Hrvatske komore arhitekata i uporediti ga sa sajtom Inženjerske komore Srbije i shvatiti o čemu govorim.

Upravljač projekta

Zakon po prvi put prepoznaje Upravljača projekta kao pravnog lica koje pruža konsultantske usluge za potrebe investitora u fazama planiranja i izgradnje, kao nekoga ko upravlja projektovanjem i izvođenjem radova, vrši kontrolu dinamike napretka radova, organizuje sastanke sa izvođačima i stručnim nadzorom, o čemu izveštava investitora i predlaže investitoru sprovođenje eventualnih korektivnih aktivnosti.

Ovo je funkcija koja je već prepoznata na tržištu i pozitivno je što je sada i zakon prepoznaje. Slična rešenja već postoje u Hrvatskoj i za pretpostaviti je da će u daljim iteracijama zakona ovo zvanje dobiti i bliže opise i ingerencije u delu primene zakona.

Za sada bez arhitekture

Predlogom zakona izostavljene su bilo kakve veze sa Nacrtom Nacionalne arhitektonske strategije. Takođe afirmisanje savremenog arhitektonskog stvaralaštva nije u opisu osnovnih načela planiranja prostora i zahteva za objekat.

Nadam se i da će u daljoj proceduri izmene zakona biti prepoznata i potreba za još nekim definicijama koje nedostaju, kao npr. pojam Autor projekta/objekta budući da je čest slučaj da pravno lice ili fizičko lice koje je izradilo arhitektonsko rešenje ili pobedničko konkursno rešenje na osnovu kojeg su urađeni IDR/PGD/PZI projekti nije isto pravno lice koje je odgovorni projektant kasnijih faza projektne dokumentacije.

Glavni državni urbanista

Uvodi se funkcija Glavnog državnog urbaniste. Mišljenja sam da je mnogo adekvatniji pojam Glavni arhitekta grada/opštine, odnosno Glavni državni arhitekta.

Ovaj predlog se ne odnosi samo na terminologiju već i na dodatne ingerencije i odgovornosti koje ta funkcija treba da nosi u delu monitoringa, usmeravanja i zaštite interesa arhitekture kao javne delatnosti i kulturoloških i strateških poruka koje država šalje kroz arhitekturu.

Uspostavljanje odgovornosti ove funkcije u delu formiranja smernica i uputstava pri izradi arhitektonskih projekata u cilju zaštite arhitektonskih vrednosti i očuvanja ambijentalnih vrednosti objekata i delova grada, kao i davanje mišljenja na arhitektonske projekte od značaja za opštinu/grad po ugledu na rešenja Velikih gradova u Evropi (UK, Danska, Irska, Rumunija, Crna gora…).

Sa države na pravna lica

Zakon ostavlja i mogućnost da Informacije o lokaciji ubuduće mogu da izdaju i notari i pravna lica. Ovo je veoma važan pomak koji prebacuje deo poslova i odgovornosti sa državne uprave na privredu.

Nejasno je kako su se tu notari našli i ko će i kako će se dobijati dozvole za izdavanje informacija o lokaciji. U realnosti su investitori već odavno prešli na praksu da ne čekaju i traže Informaciju o lokaciji od državne uprave već od arhitekata i konsultanata.

Na ovaj se način to i formalizuje, pogotovu što Informacija nije ni imala status upravnog akta. U svakom slučaju ostaje nada da će se budućim iteracija zakona i još neke dužnosti i obaveze delegirati sa državne uprave na privredu i da će se makar deo viška kadrovskih kapaciteta usmeriti na aktivnosti u kojima ima ozbilljnih problema u primeni zakona.

Sa energetskim pasošem kod notara

Novina je i obaveza prilaganja Sertifikata o energetskim svojstvima zgrada prilikom sklapanja kupoprodajnih ugovora.

Ova okolnost će značajno probuditi tržište izdavanja energetskih pasoša i usloviti da i stariji objekti moraju imati sertifikat.

Vlasnici svih postojećih objekata imaće rok od 10 godina za pribavljanje sertifikata o energetskim svojstvima zgrade.

Svi objekti na obaveznu infrastrukturu

Ono što je takođe važno je i da će ubuduće svi objekti morati da se priključe na infrastrukturne sisteme. Prevedeno u novogradnji, više neće moće da se grade objekti sa grejanjem na električnu energiju (el. kotlovi) ili grejanjem na pelet ukoliko postoje uslovi za priključenje na daljinsko grejanje ili gasovod. Izuzetak su objekti koji za grejanje i hlađenje koriste obnovljive izvore energije.

Upotrebna dozvola

Za izdavanje upotrebne dozvole ubuduće će biti neophodan dokument o kretanju tj. skladištenju građevinskog otpada.

Takođe, kao osnov za upotrebnu dozvolu u situacijama kada je postojao Ugovor o nedostajućoj infrastrukturi priznavaće se i pozitivan nalaz komisije za tehnički pregled infrastrukture.

Ova procedura bi svakako mogla da se unapredi i izjavom Odgovornog projektanta arhitekture kojima se potvrđuje da je objekat u arhitektonskom smislu izveden u skladu sa projektovanim rešenjem.

Razlozi za ovo leže u činjenici da u praksi dobar deo objekata ima jedno rešenje fasada u PGD fazi, a potpuno drugačiji stilski obrazac i arhitektonski stil i vrednost u izvedenom stanju objekta.

Kao osnov za upotrebnu dozvolu u situacijama kada je postojao Ugovor o nedostajućoj infrastrukturi priznavaće se i pozitivan nalaz komisije za tehnički pregled infrastrukture.

Sadašnje procedure tretiraju pozicije otvora, osnovnog gabarita ali se u praksi sve ostalo promeni: predviđene boje, materijali, stilske karakteristike, teksture, dekoracija i sl.

Pokazalo se da Komisije za tehnički pregled, kao i ostali učesnici u procesu (investitor, nadzor, izvođač), nemaju interesa ili znanja u kontekstu afirmisanja i zaštite arhitektonskih vrednosti projekata tj. objekata.

Ovim instrumentom podigao bi se nivo kontrole izvedenog stanja u odnosu na projektovano, ukazalo bi se na značaj arhitekture kao važnog činioca i instrumenta kulturne i državne strategije a sa druge strane obezbedilo bi se očuvanje i podizanje kvaliteta objekata i ukupne slike koje naši gradovi i ulice ostavljaju u pojavnosti.

Polisa pre prijave radova

Uz Prijavu radova će se ubuduće prilagati i Polisa osiguranja prema trećim licima u kontekstu zaštite od mogućih oštećenja susednih objekata prilikom izvođenja radova. Ovo je takođe dobro rešenje i svakako će doprineti podizanju kvaliteta i bezbednosti izvođenja radova.

Studije zaštite

Zavodi za zaštitu spomenika kulture po defaultu ne učestvuju u primeni Zakona i bez nekog posebnog opravdanja uživaju poseban status u okviru državne uprave – ne učestvuju u izradi planova, donose uslove koji su u koliziji sa planovima, uslovljavaju prethodne saglasnosti van objedinjene procedure…

Sve to stvara priličnu maglu u primeni planskih dokumenata koja dovodi do čestih neporazuma i nerazumevanja oko toga koji su objekti ili celine pod zaštitom a koji ne, vode se neki paralelni registri i pravi pravna nesigurnost.

Predlog zakona donekle rešava ovu okolnost obavezom da Zavod za zaštitu spomenika kulture u fazi odluke o izradi urbanističkog plana mora da se izjasni da li je potrebna studija zaštite nepokretnog kulturnog dobra, i ukoliko je potrebna ograničava izradu studije na godinu dana.

„Za pretpostaviti je da će Nacrt i nakon javne rasprave pretrpeti još neke dopune i izmene“ – naveo je na kraju teksta arhitekta Vladimir Đorić.