„Komšija, opet ste zauzeli zajednički prostor?“ Evo šta kaže Zakon o stanovanju

Nakon ovog pitanja obično usledi odgovor u stilu: “Pa, komšija, šta vam smeta, ionako se ne koristi”. Jeste li bili u ovakvoj situaciji? Šta ste uradili po tom pitanju?

Da vam komšija u zgradi zauzme neki zajednički prostor, koji je, recimo, prolaz do unutrašnjeg dvorišta, to bi svakodnevno smetalo svima. Ali postoje situacije u kojima ne mora da svima smeta, već samo onima koji su prinuđeni da koriste vešeraj ili zajedničke prostorije, a ne mogu pošto se našao jedan pametan da bez saglasnosti proširi sobu ili terasu.

Često se dešava da se zauzme zajednička terasa, a vi bi baš tu hteli da napravite neku dobru fotku za društvene mreže. Šalu na stranu, mogu biti i ekstremne situacije, kada se zauzme deo skloništa pa niko i ne primeti dok ne dođe do ratnog stanja.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Informacija o lokaciji: Kako najbrže da saznate šta možete graditi na placu
• S komšijom na kafi na zajedničkoj terasi: Stambeni projekat koji podstiče druženje

Neovlašćeno korišćenje treba sankcionisati

Nekada je dobro da neko zauzme neki zajednički prostor i ujedno reši problem svim ili pojedinim stanarima, kao što je, recimo, prokišnjavanje, vlaga, termoizolacija, buka… Takođe može da preuzme na sebe održavanje zajedničkog prostora i rastereti stanare.

Svakako, neovlašćeno korišćenje zajedničkih prostora je čist bezobrazluk i treba ga sankcionisati. Zato u daljem tekstu dajemo smernice kako možete koristiti zajednički prostor legalno u zgradi, a i kako možete sprečiti nekoga da to koristi bez dozvole.

Napomena: Zajednički prostori prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon) jesu stepenište, zajednički hodnik i terasa, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr. U članovima zakona figurira izraz zajednički delovi, a pošto su zajednički prostori spadaju pod zajednički delovi onda sve isto važi i za njih.

Kako legalno da koristim zajednički prostor?

Vlasnici stanova su ujedno i vlasnici zajedničkih delova zgrade, prema članu 8. i članu 9. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.

Član 8.

“Nad zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine u skladu sa zakonom kojim se uređuju svojinsko-pravni odnosi.”

Član 9.

“Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.”

Ovde treba razlikovati one koji misle da su vlasnici i one koji su to zaista u listu nepokretnosti. Naravno, za sve odluke na skupštini stambene zajednice važe se samo oni vlasnici koji su upisani u list nepokretnosti.

Ako posebni deo ima više vlasnika, onda se taj jedan glas deli proporcionalno u odnosu na udeo njihovog vlasništva.

Recimo, dva vlasnika imaju po polovinu stana, onda se glas jednog vlasnika računa kao polovina glasa, a glas drugog vlasnika takođe kao polovina glasa. 

Da bi neko koristio zajednički prostor to mora biti izglasano na sednici skupštine stambene zajednice i da ugovorno bude regulisano i potpisano od strane stambene zajednice.

Nastavak Člana 9.

“Prenos prava iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova”.

Saglasnost vlasnika za korišćenje zajedničkog prostora

Neko vreme je važilo pravilo da vam je potrebna saglasnost svih vlasnika za pripajanje zajedničkog prostora zgrade svom delu, recimo stanu ili lokalu. Isto je važilo i za nadogradnje i dogradnje zgrada.

To je novim zakom izmenjeno i sada u Zakona o stanovanju i održavanju zgrada u Članu 44. piše da vam je potrebna saglasnost samo 2/3 ukupnog broja glasova.

Član 44.

“O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.”  

U praksi ovo znači da ako želite da neki zajednički prostor pripojite svom prostoru u zgradi, onda morate obezbediti 2/3 ukupnog broja svih glasova koji čine stambenu zajednicu. Na primer, ako zgrada ima samo 20 stanova i 5 lokala, onda vam je potrebno 16,67 glasova.

Međutim postavlja se pitanje da li ovo u praksi isto važi i za korišćenje zajedničkih prostorija ili za to važi druga praksa? Ako je za korišćenje zajedničkih prostorija drugačije, i za to važi standardna procedura, onda stvari stoje ovako:

Sednica skupštine stambene zajednice može da se održi i ako je samo većina vlasnika prisutno (Član 45. Zakona).

Na primer, kod iste zgrade koja ima samo 20 stanova i 5 lokala, da bi se održala sednica potrebno je da bude prisutno minimun 13 vlasnika, što znači da samo 9 vlasnika može glasati da se zajednički prostor koristi u određenu svrhu.

Član 45. ide dalje i kaže da ako prvi put nije održana sednica zbog toga što nije bilo prisutno 13 vlasnika onda se sledeća može održati za 3 dana sa samo 9 vlasnika od kojih samo 6 mogu glasati pozitivno da bi se predlog usvojio.

Član 45.

“Kvorum za održavanje i rad sednice skupštine čini obična većina od ukupnog broja glasova članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova. Kvorum za održavanje i rad ponovljene sednice čini 1/3 ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova.”

U prevodu, može se desiti da za korišćenje zajedničkog prostora zgrade koja ima 25 vlasnika samo 6 mogu izglasati predlog.

Kada vlasnici nisu u dobrim odnosima međusobno i kada pojedinci gledaju svoj interes onda je lako da se sa vlasnicima izmanipuliše i da se neki prostor da na korišćenje, a da to većini nije u interesu.

Posebno ako vlasnici izdaju svoje stanove ili nisu često tu, pošto član 43. kaže da se vlasnik smatra da je obavešten ako je obaveštenje stajalo minimum 3 dana u hodniku zgrade.

U doba digitalizacije, mislimo da je ovo zaista ili odrađeno sa namerom ili se prosto nije vodilo računa o tome da vlasnici nisu nužno i korisnici svojih stanova, a da sami podstanari mogu biti nezainteresovani da prenesu vlasnicima.

Takođe, kada se, recimo, sednice održavaju u periodu odmora tada je veća verovatnoća da vlasnici stanova neće videti obaveštenje, ali bi svako dobili mejl obaveštenje i mogli da učestvuju u odlukama.

Član 43.

„Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum, odnosno ukupan broj glasova u postupku odlučivanja. Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

Smatra se da je vlasnik posebnog dela uredno pozvan isticanjem obaveštenja o danu, času i mestu održavanja sednice skupštine sa predloženim dnevnim redom na vidljivom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova (ulaz, hodnik i sl.).

Obaveštenje o održavanju sednice skupštine mora se istaći najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine“.

I opet, kontradiktorno je da Član 44. predviđa da može elektronskim putem da se glasa za odluku, a isti taj zakon nije predvideo da upravnik ima obavezu da sve vlasnike elektronskim putem obavesti, već samo je u obavezi da to uradi pismenim putem i to lepljenjem na nekom zidu hodnika.

Postavljanjem papira na zidu hodnika ostavlja se prostor za neobaveštenost i samim tim više konfliktnih situacija unutar stambene zajednice.

Član 44.

„Vlasnik posebnog dela može glasati i pisanim ili elektronskim putem, u kom slučaju se za potrebe izračunavanja kvoruma smatra da taj član stambene zajednice prisustvuje sednici„.

Šta je dobro znati?

Član 13.

“Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo da mu se prvom ponudi prenos prava svojine nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje, odnosno nadziđivanja (pravo prečeg prenosa).“

U prevodu, ako stambena zajednica odluči da prodaje ili ustupa neki zajednički prostor zgrade onda se ta ponuda dostavlja svim vlasnicima.

Ponuda mora da sadrži cenu ili uslove pod kojima se ustupa prostor. Ako vlasnici ne odgovore na ponudu u roku od 15 dana od dostavljanja ponude smatra se da nisu zainteresovani.

Ukoliko je više vlasnika zainteresovano, onda prednost imaju vlasnici čiji se delovi (misli se na stan, lokal) graniče sa prostorom. Ako je više takvih vlasnika, prednost ima onaj vlasnik koji taj deo planira za stanovanje, a ako pak ima više takvih onda prednost ima onaj sa većim brojem članova.

Ako je samo zainteresovano više vlasnika čiji se deo ne graniči sa zajedničkim prostorom, onda o ishodu odlučuje stambena zajednica primenom kriterijuma u Članu 90.

Kako da se sankcioniše nelegalno korišćenje zajedničkog prostora

Tako što se pozove građevinski inspektor koji prema Članu 127. ima prava i obavezu da proverava da li se zgrada i njeni delovi koriste u skladu sa svojom namenom.

Pre zvanja građevinskog inspektora može se obavestiti stambena zajednica, koja može pismeno obavestiti vlasnika da će se pozvati inspekcija ukoliko ne prestane sa nelegalnim korišćenjem zajedničkog prostora. Probate prvo na lep način sa komšijama, pa ako to ne daje rezultate, onda se zove inspektor.

Na osnovu uvida na licu mesta, inspektor donosi rešenje, na osnovu koga se postupa. Rešenje ima rok žalbe tako da procedura može da se oduži, ali svakako će biti u korist stambene zajednice ukoliko se radi  o nelegalnom korišćenju zajedničkog prostora.

Otvorili smo ovu temu sa aspekta arhitekte, pa vas pozivamo da iskomentarišete, da nas ispravite ako grešimo, dodate ako smo nešto propustili ili da napišete svoja iskustva.