Đorić: Zahlađenje na tržištu nekretnina može podstaći potražnju za kvalitetnom arhitekturom
Unapređenje zakonskog okvira i izgradnja nezavisnih institucija jedini su načini da dođemo do kvalitetne građene sredine, smatra partner u birou Zabriskie.
Dok s nestrpljenjem odbrojavamo dane do 11. decembra, kada će u Domu omladine Beograda biti održana četvrta po redu konferencija u organizaciji portala Gradnja – BuildUp 2024: Stanogradnja – od plana do stana Powered by EuroDOM, još jednom se osvrćemo na panel i postavljamo pitanje „Imamo li stan?“.
Jedan od učesnika ove diskusije je i arhitekta Vladimir Đorić iz beogradskog biroa Zabriskie, koji će sa svojim kolegama na BuildUpu 2024 pokušati da sagleda arhitektonsku perspektivu u velikim stambenim kompleksima, odnosno analizira odnos tržišta nekretnina i arhitekture. Evo šta je tim povodom rekao u intervjuu za Gradnju.
Pročitajte još na Gradnja.rs:
Kultura građenja kao dodatni kvalitet
Kako ocenjujete trenutni kvalitet stanova koji se projektuju i grade u Beogradu, posebno u kontekstu velikih stambenih kompleksa? Koji su ključni izazovi u održavanju kvaliteta u uslovima tržišnog pritiska i zahteva investitora?
Veliki stambeni kompleksi koji se poslednjih 7–8 godina intenzivno grade u Beogradu doneli su sa sobom značajno podizanje kvaliteta krajnjih proizvoda i usluga u lancu proizvodnje stanova (upravljanje projektom, projektovanje, izgradnja). To je posledica pre svega unapređenja poslovnih procesa i izloženosti riziku kompanija koje se bave razvojem nekretnina. Građevinski tj. tehnički kvalitet gradnje je po meni sada većinski uporediv sa kvalitetom gradnje zemalja u regionu CEE.
Ono što nemamo, i za šta sumnjam da će se uskoro promeniti je neka vrsta dodatnog kvaliteta – kulture građenja. Za tako nešto potrebno je imati prvo i ciljano zakonske okvire pa posledično i kritičnu masu kupaca koji su edukovani i informisani i koji traže tu dodatnu vrednost. Govorim o tome da za sada nijedna stambena zgrada u Srbiji nema sertifikat zelene gradnje, nema ponude stanova sa izrazito velikim spratnim visinama, nema zelenih (ali stvarno – a ne u renderima) krovova ili fasada, nema total dizajn rešenja javnih delova stambenih objekata i najvažnije nema naselja, blokova i kompleksa sa realno visokim procentom zelenila unutar blokova.
Utisak mi je da je ceo projektantski sektor preopterećen i da svi rade dva puta više posla nego što imaju kapaciteta, u takvoj situaciji izazov je održati standard kvaliteta usluge.
Najvažniji izazovi pored zakonskih okvira i mehanizama njihovog sprovođenja, tiču se i toga da sektor arhitekture i inženjeringa kaska za zahtevima tržišta. Sklon sam tome da budem kritičan pa da kažem da ni inženjerska zajednica u zadatim okolnostima nije uspela da izgradi kompetencije koje su neophodne da bi pratile trenutne zahteve tržišta, za početak u kvalitetu i sinhronizaciji tehničke dokumentacije. Tržište je rascepkano, inženjerske firme su relativno male, utisak mi je da je ceo projektantski sektor preopterećen i da svi rade dva puta više posla nego što imaju kapaciteta, u takvoj situaciji izazov je održati standard kvaliteta usluge.
Nadam se da će investitori – pre svih država, a potom i developeri i firme koje upravljaju projektima tu okolnost prepoznati i da će shvatiti da ukoliko žele standard i kvalitet onda ne mogu inženjerske usluge nabavljati po najjeftinijoj ceni i u minimalnim rokovima. To sve, naravno, donosi proces sazrevanja svih učesnika na tržištu, možda smo nestrpljivi ali ne treba izgubiti iz vida da je ovo zapravo izrazito mlado tržište…
Kako doći do kvalitetne građene sredine
Smatrate li da postoji prostor za unapređenje zakonodavnog okvira ili drugih sistemskih rešenja koja bi zaštitila kvalitet stambenog prostora?
Smatram da su unapređenje zakonskog okvira i izgradnja nezavisnih institucija jedini načini da dođemo do kvalitetne građene sredine. Šira javnost ali i deo profesionalne zajednice koja je izvan prakse, krivicu za nekontrolisanu stambenu izgradnju adresira na investitore i arhitekte koji učestvuju na tržištu, očekujući od investitora da se vode logikom javnog interesa, a ne logikom kapitala, a od arhitekata da ubede investitora da se vrati na “pravi put”, a ako to ne uspeju da se ne bave svojim poslom.
Takvo viđenje je daleko od realnosti i posledica je sa jedne strane neznanja šta se u praksi dešava i ovde ali i globalno, zatim višedecenijskog odsustva arhitekture iz javnog diskursa kao i nedelovanja udruženja, institucija i akademskih organizacija, unazad 30–40 godina, praktično od raspada starog društvenog uređenja krajem prošlog veka.
Koji mehanizmi bi po vašem mišljenju mogli da budu efikasni?
Smatram da je neophodno raditi na izgradnji nezavisnosti institucija (kakve bi npr. trebalo da budu Komisije za planove) i formiranju nezavisne Komore arhitekata Srbije. Podzakonski akti koji često suštinski definišu i oblikuju našu građenu sredinu (kakav je npr. Pravilnik o projektovanju stambenih zgrada), a koji nisu u fokusu političkih elita, kriju fantastičan potencijal za rešavanje nekih izazova. Treba samo imati institucije koje su kadre da utiču na te akte, nisam siguran da ih u ovom trenutku imamo.
Potražnja za kvalitetnom arhitekturom (ipak) raste
Kako biste opisali trenutni odnos između tržišta nekretnina i arhitekture u Beogradu, i na koji način arhitekte mogu da doprinesu stvaranju dodatne vrednosti u komercijalnim projektima?
Smatram da veliki intenzitet gradnje i porast kvaliteta tehničkih performansi objekata nije praćen rastom kvaliteta arhitekture. Postoje dva razloga za ovu okolnost. Prvi je taj što se sve što se sagradi proda, a cilj većine budućih vlasnika nije stanovanje u nekretnini u vlasništvu, već renta. Tako se podjednako dobro prodaju stanovi loše funkcionalne organizacije i iskorišćenosti prostora, bez pogleda, provetrenosti, osunčanosti, gde je projektantski jasno da nisu ograničavajuće okolnosti bile razlog nedostatka kvaliteta, već da nije uloženo vreme, rad i projektantska veština kako bi se uz sva ograničenja postiglo dobro rešenje.
Ovo je česta pojava čak i na vrlo ekskluzivnim lokacijama, a da pri tome klijenti najčešće i nemaju znanje o tome da bolje može, jer su fokusirani da od arhitekata dobiju tehnički ispravne i sinhronizovane projekte i da se postignu zadati rokovi investicije. Tržišna vrednost koju kvalitet arhitekture može da donese investitoru kao što je kvalitetnije iskorišćena moguća kvadratura i dalje je većinski u senci. Najmanje je sporan fokus da se projektantski postigne urbanistički zadata maksimalna kvadratura, a koji se i svuda u svetu podrazumeva kada je privatna svojina u pitanju, već je sporno kada taj fokus ostane i jedini. Dugoročnost odnosa sa kupcima i njihovo zadovoljstvo, velikom broju investitora je u ovim tržišnim zadatostima zapravo većinski nepoznata jer je nepotrebna kategorija.
Dugoročnost odnosa sa kupcima i njihovo zadovoljstvo, velikom broju investitora je u ovim tržišnim zadatostima zapravo većinski nepoznata jer je nepotrebna kategorija.
Drugi razlog tiče se toga što kao tržište još uvek nemamo dovoljno iskustva iza sebe, a to se odnosi i na investitore, i na kupce, i na tržište arhitektonskih usluga. Ne treba zaboraviti činjenicu da je fenomen velikih stambenih kompleksa prisutan svega 7-8 godina u nekom intenzivnijem smislu.
Ipak, stvari se u poslednje vreme menjaju, postoji nekoliko projekata u Beogradu koje u ovom trenutku razvijaju najreferentnije svetske i regionalne firme, sve su češći pozivni konkursi privatnih investitora i ka domaćoj arhitektonskoj zajednici – meni to govori da zapravo potražnja za kvalitetnom arhitekturom i svest o tome da je arhitektura jedan dostupan i zahvalan alat kojim se možete izdvojiti na tržištu i zadobiti poverenje kupaca – zapravo raste. Ovakvi pomaci otvaraju platformu konkurentnosti i zdraviju utakmicu za sve učesnike, konačno i za arhitekte ali i za kvalitetnije rezultate. Često iznosim tezu da će zahlađenje na tržištu nekretnina, koje se u manjoj meri oseća, povećati potražnju za kvalitetom arhitekture.
Biografija
Vladimir Đorić rođen je 1978. godine. Završio je Gimnaziju u Kruševcu, a diplomirao 2004. godine na Arhitektonskom fakultetu u Beogradu. Poseduje preko 20 godina iskustva iz oblasti projektovanja, urbanizma, izgradnje, upravljanja projektima, rada državne uprave i industrije nekretnina. Kao odgovorni projektant, PM, konsultant i nadzor realizovao je preko 50 objekata u zemlji i regionu.
Partner je u arhitektonskoj firmi Zabriskie, zadužen za odnose sa klijentima, konsalting usluge i urbanističke analize. Član je Inženjerske Komore Srbije od 2007. a član Srpske asocijacije menadžera (SAM) od 2019. godine i jedan je od inicijatora osnivanja i Predsednik UO Asocijacije srpskih arhitektonskih praksi (ASAP). Poseduje preko 10 godina iskustva u vođenju izbornih kampanja i radu NGO sektora. Bivši je košarkaš, nastupao u i košarkaškoj ligi Srbije. Veruje u liberalne ideje.
Zabriskie je jedna od vodećih arhitektonskih firmi u Srbiji, orjentisana na B2B segment tržišta, zapošljava više od 35 arhitekata u sektorima arhitekture, enterijera i landscapea, te iza sebe ima značajne reference i profesionalna priznanja. Najznačajniji realizovani objekti: InGrid Schnaider Electric Hub (Transformacija industrijske hale Novkabel, Novi Sad), Poslovni objekat “Revolucija” Beograd, kondominijum “Merin Hill”, Stambeno-poslovni kompleks “Kennedy residence”, Novi Beograd, “Mia Dorćol” … Trenutno je Zabriskie angažovan na projektu Nacionalne koncertne dvorane (Beogradska Filharmonija) i nekoliko većih stambeno-poslovnih objekata u Srbiji.
Prijavite se na BuildUp 2024
Konferenciju organizuje portal Gradnja.rs uz podršku kompanija kao što su EuroDOM, Rehau, Alumil, Velux, Xella i Tarkett.
Prijave su otvorene, ali je preostalo još samo malo mesta! Sve informacije o programu, govornicima i prijavama možete pronaći na www.buildup.rs.
Ne propustite priliku da budete deo najvažnijeg arhitektonskog događaja godine!
