Komšija, tvoj zahtev za ozakonjenje ti ne garantuje da će objekat biti legalizovan

Saznajte i kolike su sankcije ako je objekat bespravan kao i po kom modelu se plaća porez za građevinske intervencije bez papira.

Često se ovih dana spominje nelegalna gradnja i ozakonjenje objekata (popularno legalizacija). Diskutovale su se i izmene i dopune Zakona o ozakonjenju koje sada daju mogućnost da se nelegalni objekti namenjeni stanovanju priključe na infrastrukturu (voda, struja, kanalizacija, gas i daljinsko grejanje).

Međutim, postavlja se za početak pitanje kada je objekat bespravan, odnosno nelegalan. Saznajte u nastavku teksta.

Srodni članci na portalu Gradnja:

• „Komšija, opet ste zauzeli zajednički prostor?“ Evo šta kaže Zakon o stanovanju

Objekat je nelegalan ukoliko:

1. Niste podneli nijedan papir. To je kada izgradite, ili gradite, objekat za stanovanje, za poslovanje, pomoćni objekat ili bilo koji drugi objekat, a da niste podneli papire u sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove.
2. Imate građevinsku, a niste dobili upotrebnu dozvolu. Ukoliko dobijete građevinsku dozvolu, krenete da gradite, završite i ne dobijete upotrebnu dozvolu takođe imate nelegalan objekat.
3. Nije upisan u list nepokretnosti. Ako ste nasledili neki objekat ili stan obavezno proverite da li je on upisan u list nepokretnosti. Ako nije onda proverite da li ima upotrebnu dozvolu, ako nema, onda je nelegalan.
4. U toku gradnje odstupite od projekta tako da ne može da se dobije upotrebna dozvola. Neka odstupanja mogu da se verifikuju preko projekta izvedenog stanja, ali za odstupanja u pogledu gabarita morate tražiti nove lokacijske uslove. Da li ćete dobiti upotrebnu dozvolu zavisi od toga da li je ta promena u skladu sa urbanističkim uslovima. Zato je bitno da za svaku promenu konsultujete projektanta, koji će garantovati da nakon izgradnje sa promenama možete dobiti građevinsku dozvolu.
5. Naknadno dogradite deo na svojoj kući ili zgradi bez dozvole. Osim nadstrešnice do 20m2, svako ostalo dograđivanje u vidu terase, podizanja visine potkrovlja, proširenja hodnika ka spolja, čak i kada radite fasadu (pošto izlazite iz gabarita), zatim podizanje visine krova i slične promene volumena i u visini i u osnovi mora da prođe proceduru dobijanja dozvole da bi bilo legalno.
6. Istekla je privremena dozvola. Prema važećem Zakonu privremena dozvola se ne izdaje za stambene objekte osim za ogledne stanove unutar stambenog kompleksa u izgradnji. Međutim u praksi se sreću i stambeni sa privremenom dozvolom od ranije i ako je privremena dozvola istekla, objekat postaje bespravan, tj nelegalan.
7. Objekat se ne koristi za namenu za koju je izdata upotrebna dozvola. Ovo je najblaža varijanta i može se rešiti prenamenom. Postoje slučajevi kada prenamena nije moguća i tada su predviđene određene sankcije.

Objekat je nelegalan i ukoliko naknadno dogradite deo na svojoj kući ili zgradi bez dozvole.

Da li zahtev za ozakonjenje objekata garantuje da će objekat biti legalizovan?

Prijavili ste se za ozakonjenje i dobijete negativno rešenje, tj rešenje kojim se odbija ozakonjenje. Da, i to je moguće, i to iz više razloga.

Najčešći razlozi:

• Gradnja nije dozvoljena prema važećem urbanističkom planu u zoni gde je kuća. Može se desiti da je na celom ili delu vašeg placa dozvoljena samo gradnja poslovnih objekata, ili da je planirana zelena površina, saobraćajnica, trafostanica…
• Deo, ili cela kuća ili zgrada se nalazi na javnoj površini, ili površini koja nije namenjena gradnji. Najčešće se dešava kada ne znate da je planiran put koji po planu uzima i deo vaše parcele pa vi izgradite kuću tik uz granicu parcele, a onda tokom legalizacije saznate da prema važećem urbanističkom planu je baš tu gde ste postavili kuću predviđena ulica koja prelazi preko dela vaše kuće. U ovim slučajevima ne postoji mogućnost ozakonjenja sve dok se možda u nekom trenutku planom ne izmeni planirani put.
• Deo kuće ili zgrade se nalazi na tuđem placu. Ako ste dobri sa komšijom i on vam dozvoli da deo njegovog placa otkupite, pa pripojite svom, moći ćete da ozakonite objekat. Ako ne moraćete da ga srušite o svom trošku.
• Na placu niste jedini vlasnik, a jedan od vlasnika ne želi da vam da saglasnost da objekat ozakonite. Ovo može da se desi ukoliko recimo neko od vlasnika na parceli nema interes da vam da saglasnost i ima prava da je ne da. Može se desiti i da ne možete da stupite u kontakt sa vlasnicima sa kojima delite parcelu i nemate način da dođete do njih (najčešće kod ostavinskih postupaka kada su naslednici van zemlje).
• Drugi posebni uslovi nisu zadovoljeni. Tu spada pristup saobraćajnici, nemogućnost priključka na infrastrukturu, urbanistički parametri koji su prekoračeni, teren je nepovoljan za građenje (velika zauzetost, veća spratnost…). Kod ovih uslova Zakon o ozakonjenju je dao određenu fleksibilnost, tako je recimo moguće da legalizujete i sprat više od dozvoljene spratnosti ukoliko je to uređeno opštim aktom jedinice lokalne samouprave. Za objekat izgrađen na terenu nepovoljnom za građenje moguća je legalizacija ako se dostave dokazi i ispitivanja na osnovu kojih se stabilnost dokazuje (geoloških, geodetskih, arhitektonskih dokaza).

Prijavili ste se za ozakonjenje i dobijete negativno rešenje, tj rešenje kojim se odbija ozakonjenje. Da, i to je moguće.

U Zakonu o ozakonjenju je obuhvaćen i slučaj da je moguće ozakoniti objekat i nakon što je zahtev za ozakonjenje odbijen. To je jedino moguće u slučaju ako je nakon odbijanja došlo do izmene urbanističkog plana koji je povoljniji i na osnovu kojeg je moguće ozakonjenje.

Koje su sankcije ako je objekat bespravan (nelegalan)?

1. Rušenje

Inspekcijski nadzor vrši opština preko inspektora za objekte za koje opština izdaje uslove. To znači da inspektor po prijavi ili samoinicijativno utvrđuje da li je objekat, ili deo objekta, bespravno izgrađen.

Prema novim izmena u Zakonu o planiranju i izgradnji koje su stupile 5. avgusta 2023. godine:

„Građevinskom i urbanističkom inspektoru se dodeljuje pun pristup kroz informacioni sistem kroz koji se sprovodi objedinjena procedura svim predmetima objedinjene procedure koji se sprovode na teritoriji za koju je nadležan.” (Član 172.)

Na ovaj način se inspektorima olakšava provera dokumentacije i samim tim je manja mogućnost za nesporazume i nedostupnost informacija.

Na dva načina mogu da vas “nahvataju” za bespravno izgrađen objekat ili deo objekta: po službenoj dužnosti ili po prijavi. Za oba je zadužen građevinski inspektor.

Građevinskom i urbanističkom inspektoru se dodeljuje pun pristup kroz informacioni sistem kroz koji se sprovodi objedinjena procedura.

Ako je prijava u pitanju Zakon kaže:

“Građevinski inspektor je dužan da odmah, a najkasnije u roku od tri dana, po saznanju ili prijavi, izvrši inspekcijski nadzor nad prijavljenim objektom i sačini zapisnik. Po sačinjenom zapisniku inspektor je dužan da odluči u roku od pet radnih dana.” (Član 176.)

Ukoliko se utvrdi da je objekat bespravan ili se gradi suprotno od dobijenih dozvola, onda je inspektor dužan da naloži rešenjem obustavu radova i odredi rok koji ne može biti duži od 30 dana za pribavljanje potrebne dokumentacije. Znači, dobićete rok da pribavite upotrebnu dozvolu, ali je skoro nemoguće da dozvolu dobijete, osim ako već niste u postupku.

Ako za dati rok ne pribavite dokumentaciju sledi Rešenje o uklanjanju objekta koje donosi građevinski inspektor. Vi sami plaćate rušenje.

Izuzetak je:

“Izuzetno, građevinski inspektor, u slučajevima iz stava 1. ovog člana neće doneti rešenje o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela (potporni zidovi, pretvaranje tavanskog prostora u stambeni, otvaranje portala na fasadi i sl.), ako bi tim uklanjanjem nastala opasnost po život i zdravlje ljudi ili susedne objekte ili sam objekat, već će investitoru rešenjem naložiti vraćanje u prvobitno stanje, u skladu sa ovim zakonom.“ Član 183.

Ovo znači da je još veći problem za rešavati zato što je sada vlasnik dužan da uradi projekat rušenja. To su slučajevi kada je rušenjem ugrožen javni interes (zaštita postojeće komunalne i druge infrastrukture, zaštita kulturnog dobra, zaštita životne sredine …) pa je neophodno da se rušenje izvrši prema projektu rušenja.

Rušenje se sprovodi i za objekte za koje je podnet zahtev za ozakonjenje, ali se konačnim rešenjem o ozakonjenju odbija ili odbacuje zahtev.

2. Naknada za korišćenje građevinskog zemljišta

Rušenje nije jedina sankcija:

Lica koja imaju bespravno sagrađene objekte za koje nije podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa odredbama ovog zakona, lica kojima je pravnosnažno okončan postupak legalizacije donošenjem akta kojim se odbacuje ili odbija zahtev za legalizaciju, kao i lica koja nisu zaključila ugovor iz člana 185. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“, br. 72/09, 81/09 – ispravka i 64/10 – US) do rušenja bespravno sagrađenog objekta plaćaju naknadu za korišćenje građevinskog zemljišta propisanu aktom jedinice lokalne samouprave u trostrukom iznosu. Član 89[s1]

Znači pripremite se i za ovaj izdatak ako imate bespravan, nelegalan, objekat.

Ukoliko niste znali, a ne plaćate porez na imovinu na nelegalan objekat, kada se objekat legalizuje platićete porez retroaktivno za ceo period od kada je objekat izgrađen.

Ako ne plaćate porez na imovinu na nelegalan objekat, kada se objekat legalizuje platićete porez retroaktivno za ceo period od kada je objekat izgrađen.

3. Kazna prema Krivičnom zakoniku

Kazna prema Krivičnom zakoniku je svakako novčana, a može biti i zatvorska:

“Lice koje je investitor ili odgovorno lice u pravnom licu koje je investitor objekta koji se gradi bez građevinske dozvole, kazniće se zatvorom od šest meseci do pet godina i novčanom kaznom.” Član 219.a Krivični zakonik

“Kada je izdato rešenje o obustavi radova, a lice iz st. 1. i 2. ovog člana nastavi započetu gradnju, učinilac će se kazniti zatvorom od jedne do osam godina i novčanom kaznom.” Član 219.a Krivični zakonik

Izmene i dopune Zakona o ozakonjenju

Usvojene su izmene i dopune Zakona o ozakonjenju koji je dao mogućnost priključenja na infrastrukturu (voda, struja, kanalizacija, gas i daljinsko grejanje) za sve bespravne objekte bez obzira na vreme izgradnje za objekte koji se koriste isključivo za stanovanje.

Uskoro očekujemo podzakonski akt koji bliže uređuje način, uslove i postupak za priključenje na struju, gas, daljinsko grejanje, vodovod i kanalizaciju.

Najavljeno je da se podnošenje zahteva očekuje od 15. septembra do 15. oktobra. Više o ovoj temi uskoro.