Dvosoban stan u centru Beograda za 150 evra mesečno?
Da li država treba da ograniči cene zakupa stanova ili da gradi socijalne zgrade? Evo koje su moguće posledice.
Cene iznajmljivanja stanova u Beogradu i Novom Sadu su u poslednje vreme dostigle istorijski maksimum. Dvosobni stanovi u centru prestonice izdaju se po ceni koja neretko prelazi 1.000 evra za mesec dana.
Postavlja se pitanje kako porodica sa prosečnim primanjima može da priušti ovakve kirije? Kako roditelji mogu da plate deci smeštaj tokom studija?
Srodni članci na portalu Gradnja:
Zakon o ograničavanju cene zakupa
Ovih dana je od strane pokreta „Ne davimo Beograd“ predat predlog dva zakona kojim bi se, kako navode, rešila stambena kriza na tržištu nekretnina za iznajmljivanje.
Ovim zakonom ograničava se cena kirija u Beogradu, kojim je predviđeno da 1 kvadratni metar stana u zakupu ne bi smeo da bude skuplji od 1% prosečne neto zarade na republičkom nivou. U zakonu je definisana formula po kojoj se vrednost maksimalne stanarine umanjuje na lošijim lokacijama kao i za stanove u lošijem stanju i lošijim stepenom energetske efikasnosti. Nekretnine koje nisu starije od 7 godina su izuzete iz ograničavanja maksimalne stanarine.
Ukoliko se stan izdaje u skladu sa novim zakonom, stanodavac bi bio oslobođen od plaćanja poreza na prihod ali samo za jedan stan u svom vlasništvu.
U zakonu su definisane odredbe vezane za nezaključivanje ugovora, pa tako stanar koji je živeo u iznajmljenom stanu 6 meseci bez ugovora može da boravi u stanu i u narednih godinu dana i to po ceni koja je upola manja od maksimalne propisane stanarine.
Koliko bi koštala kirija po novom zakonu
Prosečna neto zarada u Srbiji u septembru 2022. godine je iznosila 74.981 dinara, što znači da bi kvadrat izdavanja u centru Beograda koštao 749 dinara što je približno 6,5 evra.
Kako se u centru Beograda nalaze uglavnom stare građevine u lošem stanju i sa lošom energetskom efikasnošću, taj iznos bi vrlo lako mogao da bude i upola manji – 3 evra po metru kvadratnom.
Da li možete da zamislite da živite u Beogradu na vodi za 200 evra mesečno?
“To bi značilo da bi kirija za dvosoban stan u centru Beograda od 50m2 iznosila 150 evra. Poređenja radi, u ovom trenutku je cena kvadrata izdavanja na Dorćolu 14,66 evra, što znači da bi takav isti stan danas mogao da se izda za 700 evra.” – kaže Igor Manjenčić iz Moja nekretnina.
Da li možete da zamislite da živite u Beogradu na vodi za 200 evra mesečno? pita se Manjenčić i navodi da ukoliko bi se isti zakon primenjivao i u Nemačkoj, iznajmljivanje dvosobnog stana u centru Minhena bi koštalo ispod 1.000 evra ali u ovom trenutku je takav stan nemoguće dobiti ispod 3.000 evra mesečno.
Rezultat zakona: pad cena nekretnina
Jasno je da stan koji se može izdati za 150 evra mesečno neće moći na tržištu nekretnina da dostigne cenu kao sada. Isplativost izdavanja stanova u Beogradu je približno 5% što znači da se prosečno stan isplati za 20 godina izdavanja.
Takav odnos bi se zadržao i nakon uvođenja ovakvog zakona, pa bi se u slučaju definisanja maksimalne cene izdavanja korigovala i prodajna cena nekretnina sa zadržavanjem iste isplativosti kao sada.
U tom slučaju bi stan na Dorćolu od 50 kvadrata koštao maksimalno 36.000 evra da bi bio isplativ za izdavanje.
“To je cena koja ne bi mogla da pokrije ni cenu zemljišta na kojem se zgrada nalazi a naročito ne bi mogla da pokrije materijal gradnje koji je poslednjih godina znatno poskupeo.” – kaže Manjevčević i dodaje da bi se izgradnja stanova kompletno obustavila jer ne bi bilo isplativo.
Drugi scenario je verovatniji: cena takvog stana će biti iznad 36.000 evra što će dovesti do neisplativosti izdavanja stanova pa bi se broj stanova za izdavanje na tržištu drastično smanjio dok bi stanari, iako je cena kirija ograničena, teško dolazili do stana. Mogli bi da priušte za kiriju ali ne bi mogli lako da pronađu stan pa bi njihov jedini izlaz bio kupovina stana čija cena nije ograničena ali se očekuje da bude nešto pristupačnija nego sada, tvrdi Manjevčević.
Seks i grad… i nekretnine
Svetislav Kostić, profesor na Pravnom fakultetu u Beogradu i jedan od kreatora ovog predloga zakona, odgovara za Danas tvrdnjom da najrazvijenije tržišne ekonomije regulišu stanarine i to već decenijama.
„Beč koji se već godinama proglašava najboljim mestom za život od 1922. godine ima kontrolu zakupnina, odnosno propise koji ograničavaju maksimalnu visinu iznosa za zakup. Tamo ne samo što država reguliše cene nego je i najveći stanodavac sa oko 220.000 stanova koje izdaje po povlašćenim cenama. U SAD već 100 godina postoji kontrola visine zakupa.”
Ljubitelji serije Seks i grad znaju da Keri Bredšo u Njujorku živi u stanu sa povlašćenom zakupninom. U Švedskoj se već 80 godina visina zakupa određuje kolektivnim ugovorom između stanodavaca i zakupaca“, napominje Kostić.
Treba se staviti i u cipele vlasnika stanova
S drug strane, Uroš Jovanović, direktor agencije za nekretnine ART nekretnine, ističe da trenutno stanje na tržištu nije regularno i predstavlja poremećaj.
„Razumem motiv iza predloga jer su ovim cenama zakupci ugroženi. Jasno je da naša prosečna porodica ne može da plati zakup 1.000 evra mesečno. Ali s druge strane treba se staviti i u cipele vlasnika stanova. Ne tako davno kirije su bile daleko manje. Takođe ovo bi bio prvi put da se država tako direktno meša u tržište. Ne znam koliko bi bilo dobro da se tako naruši tržište“, napominje Jovanović dodajući da za sve što se izdaje preko agencija za nekretnine postoje zaključeni ugovori.
Ko je stvarno socijalno ugrožen
Jelena Žarković, profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu, smatra da država ne bi trebalo da se meša u tržište osim da pomogne socijalno ugroženima.
„Mislim da je važno da se uradi analiza koliko ljudi su podstanari, koji su to ljudi, da li su socijalno ugroženi… Recimo jedan deo njih su studenti, ali mislim da je taj problem bolje rešiti gradnjom studentskih domova.”
Osnovni problem je „kako školovati decu“. Tu je važno pružiti mogućnost onima koji imaju svaki potencijal da se obrazuju osim finansijskog da i ova država ne postane još jednu u nizu onih gde samo bogati imaju pravo na školovanje. Nadograditi postojeće ili izgraditi nove domove, na taj način država može da se uključi.
Budimo realni – studenti i ne traže stanove u Beogradu na vodi, niti ima smisla takve stanove veštački praviti dostupnim širokom tržištu, i učešće države u određivanju visine kirije može imati više štete nego koristi.
Podizanje kirija u velikim gradovima može doneti i jednu lepu nus pojavu – mnogi će razmisliti da li i dalje treba da žive u BG ili NS da bi radili samo za kiriju, račune i rečenicu „ja živim u BG“. Neki će se možda i vratiti u svoje malo mesto, pa sa iskustvima iz velikog grada oživeti svoj kraj, a to bi za ovu državu i bilo najbolje.
Nisam razumela sta tacno stoji iza izjava da drzava ne treba da se mesa u trtiste nekretnina. Situacija koja nas je snasla sa stanovima preko 1000 evra mesecno je upravo rezultat nemesanja drzave. Vec godinu dana mi nije jasno: drzava nije ogranicila nicim visinu kirije, porodice i ljudi sa prosecnim primanjima su ostali na ulici da bi jadni stanodavci izdali stanove rusima. Sta je drzava uradila da zastiti svoje stanovnistvo u svojoj zemlji? Isterala ih napolje iz jedinog krova nad glavom koji sebi mogu da priuste jer im takodje nije omogucila kupivinu stana?
Pa nije cela Rusija prešla u Srbiju. Stotinak hiljada Rusa će se rasporediti u 30 – 40 000 stanova, to se u Beogradu izgradi praktično za godinu dana.
Priča je prenaduvana i skok cena kirije nije prouzrokovan isključivo dolaskom Rusa već je rezultat prevashodno porasta cene novogradnje. Prosto je, ako je do sada povrat investicije bio oko 240 meseci (20 godina), tako će biti i sada. Sve drugo je trenutno i teško da je dugo održivo.
Moje iskustvo je da zarada na dugoročnom izdavanju nekretnina u Beogradu nije 5% kako ovde piše. Nakon realnih troškova i poreza, čista zarada je oko 3,5% (ili ja nisam alav da izbacujem zakupce i dižem kiriju). Pored toga, raste i vrednost nekretnina u poslednje vreme, ali taj dobitak nije siguran. Cene mogu i da staginraju ili padaju, jer ima mnogo faktora koji utiču na to.