Ko su kupci stanova danas i šta ih očekuje sutra? Nebojša Nešovanović, CBRE za Gradnju
Kako inflacija slabi, a i očekivanje kapitalnog rasta se topi, nivo tražnje se smanjuje i to se već vidi na tržištu, navodi učesnik konferencije BuildUp 2024 posvećene stanogradnji.
“Odnos investicionih i klasičnih kupaca varira od projekta do projekta, s tim što nam je utisak da broj investicionih kupaca raste sa rastom kvaliteta lokacije, projekta i cene. Na nivou celokupnog tržišta oko 50% kupaca su najverovatnije investicioni.” – odgovara na naše pitanje ko su danas kupci stanova Nebojša Nešovanović, rukovodilac odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu u CBRE.
Dodaje da bi trebalo imati na umu i da različite grupe kupaca međusobno i generišu jedna drugu.
“Na primer, kreditni kupac koji kupuje stan u starogradnji uglavnom generiše novog keš kupca stana, što je prodavac koji dobijeni novac uglavnom gleda da reinvestira u nekretnine.” – kaže Nešovanović.
“Prodavac stana nam se onda javlja kao keš kupac, koji možda kupuje stan za život, ali možda kupuje i stan čisto kao investicionu nekretninu. I niz može da se nastavi. Na kraju od jednog kreditnog kupca mi možemo dobiti više keš kupaca sa različitim motivima kupovine, kojih ne bi bilo bez prvog kreditnog kupca. Zbog toga treba biti vrlo oprezan sa interpretacijom podataka i donošenjem zaključaka oko zastupljenosti i značaja pojedinih grupa kupaca.” – ističe stručnjak za nekretnine iz CBRE.
Pročitajte još na Gradnja.rs:
Zašto su cene stanova u Beogradu na istorijskom maksimumu?
Isključivo zbog visoke tražnje. Izgradnja i ponuda stanova je na istorijskom maksimumu i značajno je veća od onog što naša demografska kretanja zahtevaju. Ponuda je, sa druge strane, dobrim delom bila vođena motivom očuvanja kapitala, zaštitom od inflacije i sticanjem kapitalne dobiti. Kako inflacija slabi, a i očekivanje kapitalnog rasta se topi, nivo tražnje se smanjuje. To već vidimo na tržištu, i više nemamo pritisak na cene kakav smo imali u prethodnim godinama.
Uz visoku ponudu može se desiti da nestane očekivanje daljeg kapitalnog rasta, što bi moglo prilično da “ohladi” tražnju i da obrne smer cena na tržištu, barem u segmentima u kojima dominiraju investicioni kupci.
Kako inflacija slabi, a i očekivanje kapitalnog rasta se topi, nivo tražnje se smanjuje.
Koliko je teško obezbediti finansiranje za izgradnju velikih stambenih projekata u trenutnim ekonomskim uslovima, i koje su najveće prepreke sa kojima se investitori suočavaju?
Većina projekata u Beogradu u kojima smo učestvovali barem u nekoj fazi razvoja nema problem sa finansiranjem. Ovde, naravno, pričamo o iskusnim developerima koji imaju neophodan kapital. Postoji i puno investitora koji bi da postanu developeri jer su obezbedili zemljište za gradnju, ali nemaju relevantno iskustvo i često im je problem da “namaknu” potrebni kapital. Njihovo iskustvo sa bankama može biti vrlo drugačije – njima se može činiti da je nemoguće dobiti projektno finansiranje.
Ali ulazak u bilo koju novu industriju je težak, nosi svoje rizike, a banke ne vole rizike. Takođe, finansiranje projekata van Beograda, na manjim i manje likvidnim tržištima može biti problem jer je, realno, rizično. Ovo su “pravila igre” kod projektnog finansiranja koja nisu nova. Kamatne stope jesu nešto više u poslednjih par godina, ali projektna finansiranja su kratkotrajna, same investicije imaju značajne profitne stope, pa i plaćanje nešto viših kamata obično nije problem.
Kvalitativna promena tržišta u narednoj dekadi
Da li postoji način da stambeni kompleksi budu pristupačniji za širu populaciju, ili je luksuz postao standard u novogradnji u Beogradu?
O ovome sam pričao i pisao pre nekoliko godina, i izgleda da su moji apeli urodili plodom, ili su se prosto “kockice složile” i stvari se odvijaju u pravcu u kome bi i trebalo da se odvijaju. Vrlo sam optimističan što se tiče priuštivosti stanova u budućnosti i samog kretanja našeg celokupnog tržišta nekretnina. Kada iz perspektive 2024. pogledamo na 2014. vidimo da je došlo do dramatičnog rasta tržišta – promena je pre svega kvantitativna, to jest, drastično se povećao obim trgovine, izgradnje, ali i nivo cena.
Verujem da ćemo u narednoj dekadi svedočiti, pre svega, kvalitativnoj promeni tržišta. Ne očekujem značajan rast ni u obimu trgovine, izgradnje ili cena, ali očekujem drastičnu promenu u samom kvalitetu tržišta, gde će ponuđene nekretnine mnogo bolje ciljati potrebe kupaca i gde ćemo imati i nove proizvode koji će biti pre derivati nekretnina nego samo nekretnine. Developeri i investitori koji se prilagode će, ne samo opstati, već biti i uspešni. Za ostale će vremena postajati sve teža i teža.
Nebojša Nešovanović na BuildUpu 2024
Konferencija BuildUp 2024: Stanogradnja – od plana do stana Powered by EuroDOM, posvećena je analizi i raspravi o aktuelnim i budućim trendovima u stanogradnji u Srbiji. U okviru panela pod nazivom „Imamo li čim?“ učestovaće i Nebojša Nešovanović, rukovodilac odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE.
U diskusiji koju će 11. decembra u Domu omladine Beograda moderirati Uroš Đaković (BLOK), učestvovaće i Miodrag Gazibara (SEBRE), Dušica Gaković (DEKA), Jovana Martinović (Merin) i Branko Sikimić (Delta Real Estate), a tema razgovora biće tržište stambenih nekretnina i traženje odgovora na pitanje – zašto štedimo u kvadratima?
Kako se prijaviti?
Ovu konferenciju organizuje portal Gradnja.rs uz podršku vodećih kompanija kao što su EuroDOM, Rehau, Alumil, Velux, Xella i Tarkett.
Pored zanimljivih panela, učesnici će imati priliku za networking i koktel sesiju, gde će moći da postave pitanja i dobiju odgovore direktno od učesnika konferencije BuildUp 2024: Powered by EuroDOM.
Prijave su otvorene! Ne propustite priliku da postanete deo najvažnijeg arhitektonskog događaja godine. Informacije o svim panelima, učesnicima kao i prijave na: www.buildup.rs.
