Naknada za konverziju zemljišta: Dobre i loše strane ukidanja postojećeg zakona

Lokalne samouprave će se odreći prihoda od konverzije, ali će zato doći do aktiviranja novih građevinskih lokacija, jer investitori više neće plaćati konverziju.

Pre oko mesec dana, najavljeno je ukidanje postojećeg Zakona o konverziji zemljišta i oslobađanje oko 15 miliona kvadrata zemljišta za zidanje novih stambenih i poslovnih objekata.

Ova najava je samo deo novih zakonskih uredbi, kojim je obuhvaćena i zaštita starih objekata od rušenja, ali i uvođenje kraćeg roka za dobijanje građevinskih dozvola, kao i uvođenje elemenata „zelene gradnje“ koji će biti obavezni za nove objekte.

Možemo pojedinačno analizirati sve negativne i pozitivne strane ovog predloga.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Ovo su najvažnije izmene u novom Zakonu o planiranju i izgradnji
• Vodič kroz dozvole za izgradnju – Kako preživeti pravne procedure

36 miliona evra (ili manje) za 13 godina primene

Kako se navodi, postojećim zakonom država je višestruko izgubila nego što je dobila jer je za 13 godina primene zakona, država uspela da inkasira samo 36 miliona evra (po nekim proračunima i još manje), zbog nedoslednosti u primeni zakona.

Mnogo veći problem tokom svih godina bila je neaktivacija mnogih lokacija u Srbiji, jer sami investitori nisu bili zainteresovani da plate konverziju zemljišta i da nakon toga na tom zemljištu zidaju stambene, poslovne ili industrijske objekte.

Kako izjavljuju iz NALED-a, privatizacijama društvenih preduzeća, novi privatni vlasnici postajali su i vlasnici zemljišta, na kojima su se nalazile industrijski pogoni i upravni zgrade, pa je bilo apsurdno da plaćaju konverziju nečega što je već građevinsko zemljište jer su na njemu već izgrađeni postojeći objekti.

Privatnici su dobijali buduće građevinske lokacije za male iznose, čime je budžet države Srbije višestruko oštećivan.

Privatizacije u Srbiji su bile obavljane katastrofalno loše, jer su privatni vlasnici otkupljivali državna preduzeća (mnoga sa postojećim dugovima) po veoma niskim cenama, gde su zemljišta na kojima su se nalazile ove firme vredela višestruko više. Samim tim, privatnici su dobijali buduće građevinske lokacije za male iznose, čime je budžet države Srbije višestruko oštećivan.

Ako na to dodamo i neaktivaciju lokacije ili delimično plaćanje takse za konverziju zemljišta, smatra se da je time država, sa sve lokalnim samoupravama, oštećena za višemilionske sume evra.

Ovim potezom bi se lokalne samouprave dodatno odrekle prihoda od konverzije, ali bi zato došlo do aktiviranja novih građevinskih lokacija, jer investitori ne bi više plaćali konverziju već samo kupovali građevinske lokacije i zidali nove objekte.

Dodatna stimulacija novih investicija

Zato je iz Vlade Srbije naloženo lokalnim samoupravama da u roku od šest meseci sastave spiskove „braunfild“ lokacija (lokacije sa postojećim poslovnim ili industrijskim objektima), koje će nakon toga privatni investitori imati na uvid prilikom odlučivanja za kupovinu i aktiviranje novog građevinskog zemljišta.

Navodi se i da je ovaj korak preduzet jer se zbog pandemije i rata u Ukrajini smanjio intenzitet izgradnje, pa se ovim potezom dodatno stimulišu nove investicije u građevinarstvu.

Nismo sigurni koliko se intenzitet izgradnje umanjio (možda se u nekoliko navrata usporio zbog navedenih kriznih događaja), ali ono što mogu i svi građani da potvrde jeste da je po svim gradovima Srbije i nekoliko planinskih rejona, prisutna višestruko veća izgradnja nego ikada u poslednje dve decenije.

Po nekim nezvaničnim informacijama, izgradnja stambenih jedinica u Beogradu približila se broju od oko 10.000 stanova na godišnjem nivou, što je veoma blizu „zlatnog standarda“ iz perioda 60-ih i 70-ih godina, kada se u prestonici zidalo i do 12.000 stambenih jedinica.

Naravno, tadašnji stanovi su bili namenjeni pojedinačnim porodicama, dok ovi sada koji se zidaju, u manjem broju su prvi stanovi nekim porodicama, a u većem broju drugi, treći, sedmi ili deseti, to jest onima koji ulažu u nekretnine. Dakle, nije potrebno nikoga stimulisati, već očigledno osloboditi nove lokacije dok traje aktuelni investitorski grabež.

Oko 5.000 neaktivnih lokacija čeka na zakon

S druge strane, nadležni ministar navodi da su potražnjom za novim lokacijama ugrožene zone koje su pod zaštitom i da će se oslobađanjem novih lokacija smanjiti pritisak na postojeće stare arhitektonske objekte, ali i postaviti dodatna zaštita, kako bi se izbeglo njihovo dalje rušenje.

Kako pritisak sa lokacija starog gradskog jezgra neće nikada biti manji, iskreno se nadamo da će biti donešene kakve-takve odredbe, koje će sprečiti ili barem smanjiti intenzitet rušenja u zaštićenim zonama, jer ako se tako nastavi, ove zone će izgubiti svoj dosadašnji kulturno-istorijski identitet, a postati potpuno pretrpane za život, rad i parkiranje.

Definitivno pozitivna strana novog zakona biće insistiranje na „zelenoj gradnji“ i strožija primena energetskih pasoša, kako bi novi objekti bili kvalitetniji, održiviji u građevinskom i energetskom smislu, što su pored lokacije, neki od važnijih faktora prilikom kupovine stambenog ili poslovnog prostora.

Novom zakonu su se definitivno najviše obradovali veliki investitori, koji će još lakše i brže dolaziti do novih ili aktivirati stare lokacije.

Takođe, lakše i brže dobijanje građevinskih dozvola, što je podjednako važno za pravna i fizička lica, tj. od kompanija koje investiraju u više hiljada građevinskih kvadrata do građana pojedinaca, koji zidaju svoje porodične kuće.

Novom zakonu se definitivno najviše obradovao privredni sektor, tj. veliki investitori, koji će još lakše i brže dolaziti do novih ili aktivirati stare lokacije. Po proceni nadležnog ministra, oko 5.000 neaktivnih lokacija čeka donošenje zakona, kako bi se građevinski aktivirale.

Sa druge strane, građane interesuje u kojoj meri će kupovina novih građevinskih lokacija više napuniti budžete lokalnih samouprava, umesto zarade koju bi budžeti ostvarili prihodom od konverzije.

Takođe, da li će ova besplatna konverzija zemljišta uticati i na zaštićena prirodna dobra i nacionalne parkove, jer se vidi sve veće interesovanje za zidanjem u više planinskih rejona, za koje se opravdano strahuje da mogu postati neki novi, nakaradno i prekomerno izgrađeni Zlatibor ili Kopaonik.

Stroži kriterijumi za urbanistička rešenja

Naravno, tu su i gradske zone, gde se usvajaju ona urbanistička rešenja koja omogućavaju intenzivnu investitorsku izgradnju, gde će u pojedinim gradovima, na mestu nekadašnjih fabričkih postrojenja, nići novi stambeni kompleksi.

Ova prenamena je potpuno normalan proces, koji je na Zapadu prisutan još od kraja 80-ih godina, ali se u Srbiji ne vodi računa o stepenu zauzetosti parcele, tj. prenatrpavanju lokacije stambenim kvadratima, čime se umanjuje kvalitet življenja budućih korisnika.

Već sada se u Beogradu najavljuje izgradnja više stambenih celina na prostoru nekadašnjih industrijskih kompleksa, ali se iz priloženih 3D modela vidi da im je urbanizam ili neprihvatljiv ili na granici prihvatljivog, sa velikim brojem stambenih lamela i gotovo potpunim odsustvom parkovskih celina ili drugog socijalnog sadržaja (klupica, stolova, dečijih igrališta).

Ovo bi mogla da bude jedna od ključnih primedbi prilikom donošenja novog zakona, tj. da se u isti ubaci i neka odredba koja strože definiše kriterijume za usvajanje urbanističkih rešenja.

To bi mogla biti i generalna strategija javnog sektora, koji svojim primedbama može da pokuša da upotpuni/poboljša novi zakon, jer se već sada vidi da će ukidanje naplate konverzije biti donešeno pre ili kasnije tokom 2023. godine.