Koronavirus bez uticaja na cenu nekretnina u Srbiji. Pale cene izdavanja stanova

Cena izdavanja stanova u Beogradu je pala za više od 20% u prvih mesec dana od proglašenja vanrednog stanja. 94% dužnika je odlučilo da zamrzne isplatu kredita u naredna 3 meseca. 35% manje kredita izdato u martu ove godinu o odnosu na prošlu.

Pandemija koronavirusa i proglašenje vanrednog stanja dovela je do zabrane kretanja. Zabrana izlaska iz kuće dovodi do straha u kojem ljudi manje troše i manje planiraju. Postoji velika doza neizvesnosti koja će svakako uticati i na tržište nekretnina u Srbiji u ovoj godini, koje je i onako očekivalo određeni pritisak na cenu.

O pravim uticajima virusa Covid-19 na tržište nekretnina je previše rano govoriti, ali o pritiscima koje novonastala situacija vrši na cenu nekretnina u Srbiji već sada možemo govoriti. Stoga je sajt Moja nekretnina uradio analizu o uticaju koronavirusa na cenu nekretnina u Srbiji ali i na izdavanje stanova.

Uticaj korona virusa na izdavanje stanova

Tržište izdavanja je energično i brzo reagovalo na pojavu korona virusa i proglašeno vanredno stanje. Prvo su dobijene informacije da su stanodavci samoinicijativno svojim stanarima krenuli da spuštaju stanarinu, a kasnije je i na indeksu cene izdavanja uočen drastičan pad. Postavlja se pitanje zašto je tržište reagovalo tako?

Veliki broj studenata napustio je Beograd, a pritom su ostali prazni i stanovi koji su se turistima izdavali na dan.

Jasno je da je od proglašenja vanrednog stanja veliki broj studenata napustilo Beograd, što je ostavilo određeni broj stanova u Beogradu prazno. To je prvi pritisak koji su stanodavci u Beogradu osetili od proglašenja vanrednog stanja. Drugi pritisak na cene stanarina se javio usled povećanog broja stanova koji su bili izdavani na dan (preko Airbnb-a, stan na dan itd.) što je dodatno povećalo broj slobodnih stanova. Dakle, u oba slučaja, na smanjenje cene izdavanja uticalo je povećanje ponude.

Na stanodavcima je da odluče između čekanja da stan bude ponovo izdat po istoj ceni kao i pre ili da spuste cenu i za vreme dok traje vanredno stanje ipak ostvare neku zaradu. Druga opcija je, čini se, dosta povoljnija od prve. Mnogi stanodavci su odlučili da spuste cenu stanarine s namerom da čim prođe ova situacije stanarine ponovo vrate na stanje pre krize.

Takav scenario ćemo sigurno videti (zapravo već se sada dešava da se cene izdavanja polako vraćaju u normalu), možda čak i pre ukidanja vanrednog stanja, a naročito par meseci kasnije, kada potražnja za stanovima bude ponovo na sličnom nivou. Naravno, nije za očekivati da se potražnja vrati na onu potražnju pre korona virusa, ali u određenoj meri jeste. Biće potrebno dosta vremena da se stanovi izdavani na dan ponovo vrate u svoju kategoriju, sve do tada, ti stanovi će predstavljati dodatnu ponudu stanova i predstavljaće dodatan pritisak na cenu izdavanja stanova.

Uticaj korona virusa na cene nekretnina

Kada je u pitanju prodaja stanova u Beogradu, cene nekretnina gotovo da nisu imale nikakvu reakciju na situaciju izazvanu korona virusom. Ova reakcija tržišta je potpuno očekivana. Vlasnici stanova su u situaciji da mogu da priušte sebi da sačekaju malo sa prodajom stana, očekujući da će stan nakon ove krize moći da prodaju po istoj ceni koja je bila na tržištu pre same krize.

Stambeni krediti tokom krize

Jedna od prvih mera vlade za održavanje i oporavak privrede tokom krize izazvane korona virusom je bilo uvođenje moratorijuma na kredite. To znači da svi oni koji imaju kredite mogu svoju obavezu plaćanja istog stopirati u naredna 3 meseca. Prema prvim podacima tu mogućnost je odabralo 94% stanovništva koje ima tu obavezu, dok je samo njih 6% eksplicitno zatražilo da nastavlja da otplaćuje kredit tokom narednih 90 dana. Ovo samo govori koliki je strah među stanovništvom od nadolazećih eventualnih nepovoljnih ekonomskih događaja. Samo 6% uzimaoca kredita veruje da korona virus ne može uticati na njihovu otplatu kredita. Kada se radi o privatnom sektoru, 92.9% je odlučilo da zamrzne otplatu kredita, dok je ostatak nastavio da otplaćuje kredite u narednih 90 dana. Radi se o 2 milijarde evra zamrznutog kredita koji bi došao na naplatu u naredna 3 meseca.

94% dužnika je odlučilo da zamrzne isplatu kredita u naredna 3 meseca.

To je prvi negativan signal koji je poslat, a tiče se stambenih kredita. Drugi negativan signal jeste podatak da je u martu opala potražnja za kreditima za 35% u odnosu na isti period prošle godine. Ne treba pominjati da su upravo krediti i niska kamatna stopa proteklih godina bili u velikoj meri zaslužni za ogroman skok cene nekretnina u Srbiji. Ovde treba imati u vidu da je vanredno stanje proglašeno 15. marta, te da situacija može biti i gora u aprilu jer postoje naznake da će vanredno stanje potrajati sve do maja. Takođe, ne možemo govoriti o fizičkom sprečavanju ljudi da uzimaju kredite. Svako ko je zainteresovan za kredit može da ga i u vanrednom stanju uzme. Dakle radi se o svesnoj volji građana i privrede da uzimanje kredita odloži ili potpuno odustane od njega.

Novogradnja u vreme korone

Nisu svi prvi signali negativni. Zamenik gradonačelinka Beograda, Goran Vesić, izjavio je da je i pored vanrednog stanja u martu izdato više građevinskih dozvola nego u istom periodu prošle godine. U prvom kvartalu ove godine izdato je građevinskih dozvola za 330.348 kvadratnih metara, od čega samo u martu 147.841 kvadrat. Poređenja radi, u martu prošle godine bilo je izdato građevinskih dozvola za nešto manje od 60.000 kvadrata.

Ovde treba imati u vidu da sam proces planiranja izgradnje, skupljanja dokumentacije i dobijanja građevinske dozvole može da potraje i nekoliko meseci. U ovoj informaciji da je u martu izdato tolko građevinskih dozvola ne možemo da vidimo reakciju građevinskog sektora na vanredno stanje. Prava reakcija će se videti u podacima za drugi i treći kvartal ove godine.

Pored vanrednog stanja u martu izdato više građevinskih dozvola nego u istom periodu prošle godine.

Izvesno je da će do pada cene kvadrata u Beogradu doći ali nije izvesno kada. U nešto većem problemu bi mogli da budu investitori koji su u ovom trenutku u procesu gradnje i koji očekuju završetak radova krajem ove ili početkom sledeće godine. Oni su gradili stanove kada je radna snaga bila relativno skupa, računajući na visoke cene stanova. Pitanje je da li će nakon završetka radova moći da računaju na cenu kvadrata koju su ranije zamišljali i na profit koji su ranije planirali.

Ogroman pritisak na cene nekretnina

Direktan uticaj Covid-19 pandemije na cena nekretnina u Srbiji je bez velikog značaja (broj transakcija je opao, ali je cena ostala nepromenjena). Indirektan uticaj pandemije korona virusa je višestruk: dovodi do ubrzanog ulaska u recesiju i može značajno produbiti krizu ukoliko vanredno stanje još dugo potraje, ali ako se i nakon vanrednog stanja ekonomska aktivnost ne vrati u potpunosti.

Kako nije za očekivati da se ekonomska aktivnost ni posle vanrednog stanja vrati 100% u normalu, te da vlada velika neizvesnost i briga (koja će uticati na potrošnju), prognoze se vrlo lako mogu pogoršati.

Nisu cene nekretnina nužno padale tokom prethodnih recesija, pa se iz tog ugla ne može doći do zaključka da će se tokom ove recesije to desiti. Međutim, imajući u vidu veliku zaduženost građana, očekivano povećanje nezaposlenosti kao i činjenice da su cene i pre krize pokazivale nešto slabiji rast, jasno je da će cene nekretnina u Srbiji u 2020. godini imati ogroman pritisak.

Kad ste već ovde…

• Kako će koronavirus uticati na građevinsku industriju