Informacija o lokaciji: Kako najbrže da saznate šta možete graditi na placu
Kroz odgovore na pet najčešćih pitanja upoznajemo vas sa nekoliko ključnih podataka koji čine prvi korak u izgradnji vaše buduće porodične kuće.
Kada imate plac ili želite da ga kupite, kako najbrže da saznate šta možete da gradite? Najsigurniji i najbrži način jeste da podnesete zahtev za Informaciju o lokaciji.
To je prvi dokument koji možete da dobijete bez projekta i angažovanja arhitekte. Informativnog je karaktera i može da ga pribaviti bilo koje zainteresovano lice. To znači da ne morate biti vlasnik placa.
Informacija o lokaciji jeste prvi korak pre početka gradnje porodične kuće. Više o koracima koji vas dalje čekaju možete pogledati na ovom linku.
Sadržaj Informacije o lokaciji je obiman, ali za vas je ključno nekoliko podataka koje ćete saznati u ovom dokumentu. To su odgovori na sledećih 5 pitanja.
Pročitajte još na Gradnja.rs:
- Od placa do početka gradnje porodične kuće u 6 koraka
- Vodič kroz dozvole za izgradnju – Kako preživeti pravne procedure
1. Da li uopšte mogu da gradim na placu?
Odgovor na ovo pitanje je od ključne važnosti. Bez obzira na to što se uvek polazi sa pretpostavkom da je gradnja moguća, postoji nekoliko situacija koje se mogu desiti kada ne možete da gradite:
Gradnja nije dozvoljena u zoni gde je plac. Može se desiti da je na celom ili delu vašeg placa dozvoljena samo gradnja poslovnih objekata, ili da je planirana zelena površina, saobraćajnica, trafostanica…
Izlaz na planiranu saobraćajnicu ne postoji. Ovde treba razlikovati kada plac ima pristup koji su vlasnici sami sebi obezbedili i pristup sa planirane saobraćajnice koja je ucrtana u Planu detaljne regulacije ili nekom višem planu. U planu može biti definisana i minimalna širina pristupa. Ako su vlasnici sami sebi obezbedili pristup preko neke druge parcele taj pristup mora biti upisan u listu nepokretnosti kao pristup.
Tamo gde su veće gustine naseljenosti moguće je i da je dozvoljena manja širina.
Minimalna širina placa nije zadovoljena, plac je manje širine nego što je planom predviđeno. Često je planom predviđena minimalna širina izlaska na saobraćajnicu. Minimalna širina placa se kreće od 10 (12) m širine pa naviše, za kuće koje nisu oslonjene na susede, a manje je za dvojne kuće (prislonjene na jednog suseda) i za kuće u nizu (prislonjene na oba bočna suseda). Ove brojke su date okvirno iz sopstvenog iskustva, a vi obavezno pogledajte u Informaciji o lokaciji da li vaš plac zadovoljava i ovaj uslov. Tamo gde su veće gustine naseljenosti moguće je i da je manja širina dozvoljena.
Minimalna površina placa nije zadovoljena. Površine su definisane planom i razlikuju se. Okvirno se minimalna površina kreće oko 3,0 ara za slobodnostojeće i manje za dvojne kuće ili kuće u nizu.
2. Na kom delu svoje parcele morate da smestite objekat?
Ako ste pomislili da možete da gradite na bilo kom delu placa, razočaraću vas i navesti da postoje pravila za udaljenja i građevinske linije na placu koje morate da ispoštujete. Recimo, želite da postavite svoju kuću na samom uglu svog placa zato što su oba komšije rekla da nikada neće graditi. Ovo je skoro pa nemoguća situacija, osim možda u slučaju kada ispunite nekoliko uslova:
- da vam komšije koji su vlasnici u Listu nepokretnosti daju saglasnost,
- da nemate prozore na zidovima koji su na granicama prema komšijama i
- da vam je planom dozvoljeno da uz saglasnost gradite u uglu parcele.
Postoje i situacije kada morate da se prilepite uz jednog komšiju zato što su planom planirani dvojni objekti,. Ili da treba da se prilepite za oba komšije ako su planirane kuće u nizu.
U informaciji o lokaciji dobićete podatke za položaj objekta na parceli:
- koja su udaljenja od susednih parcela i pod kojim uslovima;
- koja su udaljenja od susednih objekata;
- udaljenje od pristupne ulice.
Udaljenje od susednih parcela u većini slučajeva bude minimalno 2,5 metra ukoliko želite prozore za sobe ili minimalno 1,5 metar ukoliko želite samo prozore za pomoćne prostorije koji su visoko postavljeni. Ako se, recimo, sused približio vašem placu, onda morate da se udaljite od njega za polovinu visine najviše kuće (ako planirate višu kuću onda se računa vaša). Udaljenja se mogu smanjiti uz datu saglasnost komšije koji je i vlasnik u listu nepokretnosti.
Udaljenje od pristupne ulice najčešće je definisano građevinskom linijom koja mora da se ispoštuje. To znači da objekat morate smestiti na samu građevinsku liniju koju ne možete pomerati.
3. Koliko maksimalno kvadrata možete da gradite i koja je maksimalna dozvoljena spratnost?
Imate plac od 300 m2 i pitate se koliko kvadrata možete da gradite, koje spratnosti i koje visine može biti objekat. Sve ove podatke isto nalazite u Informaciji o lokaciji i to u vidu pokazatelja:
- stepen zauzetosti
- stepen izgrađenosti
- spratnost objekata
- visina objekta
Ako je stepen izgrađenosti 1,0 a vaš plac površine 300 m2 onda možete da gradite kuću od maksimalno 300 kvadratnih metara.
Stepen zauzetosti vam ograničava površinu prizemlja kuće. Kako? Ako je maksimalni stepen zauzetosti 60% onda možete u prizemlju da imate maksimalno 0,6 x 300m2, a to je 180 m2 i to pod uslovom da su svi spratovi istog gabarita, iste površine i na istom mestu postavljene kao i samo prizemlje.
Ako spratovi imaju ispuste u odnosu na prizemlje (na primer, terase koje natkrivaju deo u prizemlju) onda se maksimalna moguća površina u prizemlju smanjuje za onoliko kvadrata koliko su kvadrata svi ispusti koji po spratovima nisu isto pozicionirani.
Da pojednostavimo, ako objektu skinete krov i posmatrate ga odozgo (recimo, zamislite ga bez krova na Google mapi), onda maksimalna površina koju može taj oblik da ima jeste tih 180 m2, a maksimalna površina samog prizemlja varira u odnosu na ispuste po spratovima.
Koliko maksimalno kvadrata možete da gradite, naći ćete u Informaciji o lokaciji pod pokazateljem stepen izgrađenosti. Kako funkcioniše proračun? Ako je stepen izgrađenosti 1,0 a vaš plac površine 300 m2 onda možete da gradite kuću od maksimalno 300 m2. Na slici preuzetoj sa nekog plana, stepen izgrađenosti je 3,2, i ako imate 300 m2 placa vi možete da gradite kvadraturu od 3,2 x 300 što je ukupno 960 m2.
Spratnost objekta je takođe ograničena. Kod porodičnih kuća dozvoljena spratnost varira od P+1 (prizemlje i sprat) čak do P+4 (prizemlje i 4 sprata), varijacije mogu biti i sa potkrovljem (P+1+Pk, P+2+Pk…)
Maksimalna visina objekta se takođe definiše pokazateljem kojeg nalazite u Informaciji o lokaciji.
Treba voditi računa da se dozvoljene površine odnose na bruto površine. Bruto površine su površine objekta sa zidovima. Ono što biste vi dobili kao koristan prostor je 20% do 25% manje od bruto površine.
4. Kakva je postojeća i planirana infrastruktura (voda, struja, kanalizacija…)?
Ovaj podatak je bitan kada kupujete plac ili ga već imate, a nemate svu infrastrukturu. U informaciji o lokaciji dobićete podatak koja je infrastruktura planirana, a koja već postoji. Plac koji nema potrebnu infrastrukturu ima veće troškove za izgradnju i pitanje je kada će se infrastruktura rešiti i da li je to moguće.
Kanalizaciju možete rešiti sa septičkom jamom, koja se mora prazniti. Za vodu biste morali da kopate bunar i ako imate sreće da nađete vodu na manjoj dubini. Struja bi mogla iz obnovljivih izvora, ali pitanje je zadovoljenja vaših kapaciteta.
5. Da li vam je potreban urbanistički projekat?
Ovo pitanje ima najkraći odgovor sa DA ili NE, ali je isto toliko bitno pitanje kao i pitanje da li možete da gradite. Zašto? Zato što ako uradite i platite izradu urbanističkog projekta to ne znači da će vam komisija taj projekat odobriti i da ćete moći da gradite. Da ne ulazimo u to koliko će vas to koštati u startu.
Informacija o lokaciji se izdaje u roku od 8 dana i izdaje je gradski Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove u okviru jedinice lokalne samouprave.
Informacija o lokaciji može da se pribavi elektronski za neke gradove (recimo, za Novi Sad). To obavezno proverite pre nego što fizički odete da podnesete zahtev. U većim gradovima, ako ne može onlajn, onda idete u Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove, a u manjim mestima, ako nemaju sekretarijat, onda u nadležnoj opštini.
Ako je projektantska kuća ozbiljna, ona će vam u startu tražiti Informaciju o lokaciji.
Takse koje se trebaju platiti su republička, koja je oko 3.250 dinara za izdavanje, plus 310 dinara za zahtev i lokalna (gradska) koja varira od oko 1.000 do oko 3.000 dinara. Zavisno od opštine i statusa parcela, možda ćete morati da izvadite i kopiju plana za vaš plac što je još oko dodatnih 1.000 dinara. U principu, računajte na trošak od oko 50 evra da biste dobili ovaj dokument.
Ne preskačite ovaj korak da bi sebi uštedeli 50 evra, to bi moglo da vas košta i bačenih 5.000 evra na projekat i procedure da biste dobili odgovor da ne možete da gradite, a to biste saznali u startu. Ako je projektantska kuća ozbiljna, ona će vam u startu tražiti Informaciju o lokaciji.
Informacija o lokaciji se izdaje u roku od 8 dana…Novi Sad prosek 50 dana u prevodu DVA meseca!!! A gde je vreme za ostale papire…užas
Zakonski rok je 8 dana. Ako kasne treba da obrazlože zbog čega. Razumem vašu situaciju, i nažalost niste jedini.
Zovite ih telefonom, budite uporni da svratite kad god ste u mogućnosti da pitate za predmet.
Izvinite, za koliko metara bih smeo da dignem krov, a da ne ulazi u promeni plana kuće?
Čuo sam da može oko 5 blokova u visini, pa bih to hteo da proverim
Svaka promena visine ulazi u promenu plana. Ako hoćete da podignete početak krova onda će vam računati da imate potkrovnu etažu, ako pak hoćete sleme da podignete morate da vodite računa koja je maksimalna dozvoljena visina slemena u planu.
Bilo koja promena promena u gabaritu objekta jeste promena plana i to se može rešiti projektom izvedenog stanja, ali pod uslovom da niste probili urbanističke parametre.
Kada su neznatne promene u pitanju, recimo 10tak cm, ali na mestima gde ne ugrožavate granice parcele i susede, onda je praksa da geometar to zanemari i konstatuje da je objekat izveden po projektu. I ovo opet zavisi od geometra.
Predlog moj je da se konsultujete sa projektantom i sa gemetrom koji vam je obeležavao temelje.
@aleksandra Komsija mi je podigao zgradu (4 nivoa) na 1.5 metra od mog placa i time mi zaklonio kucu. Da li je moguce da je to uradjeno postujuci propise? Hvala unapred na odgovoru
Moguće je. Ako na strani koja je toliko udaljena ima prozore koji su visoko postavljeni onda treba da je od vaše kuće (ne od placa ) udaljen četvrtinu visine svog objekta. Ako na toj strani ima normalne prozore, klasičnih dimenzija kao za sobe, onda mora biti udaljen polovinu svoje visine od vaše kuće, i to treba planom da je omogućeno pošto je samo 1,5 metara od međe.
Znači zavisi od toga koliko je vaša kuća udaljena od njega, da li ima i kakve prozore na toj strani i ako ima velike prozore da li plan dozvoljava da udaljene tada može biti 1,5m.
Ako želite detaljnije pošaljite mi ove podatke i koji je vaš važeci plan za opštinu, ili broj katastarske parcele.
Poštovana Aleksandra, ima te li neki primer procedure kada je u pitanju gradnja montažne hale na placu gde već postoji kuća za stanovanje?
Poštovani Dragane, zavisi od namene hale i od veličine različite su procedure. Ako hala ide kao pomoćni objekat, garaže, ostave i ne potražuju se novi priključci onda je postupak jednosavniji i potražuje se Rešenje o odobrenju za izgradnju, a ako ima priključke onda se ide na građevinsku dozvolu. Pozdrav!
Poštovana Aleksandra, dajete jasne i konkretne odgovore. Čestitam. Puno sreće u daljem radu.
Hvala!
Poštovana Aleksandra,
firma je na placu korisnik zemljišta 1/1
Na objektu svojina privatna 1/1 a zemljište ispod objekta pravo korišćenja.
Pitanje je da li je neophodna konverzija zemljišta ako se traži dozvola za rekonstrukciju i nadogradnju postojećeg objekta (nadogradnja u visinu).
Dobili smo inf. da nije potrebna konverzija, pa nas interesuje i Vaše mišljenje.
Hvala unapred.
Poštovani Nenade, nije potrebna konverzij ako ne izlazite iz gabarita na tlu objekta, i to iz gabarita koji su utvrđeni upotrebnom dozvolom. Ako je na terenu odstupljeno od gabarita to vam može biti problem.
Svakako je sada plaćanje konverzije ukinuto.
Izvinite ako kasnije odgovaram, ali tek sam sada videla poruku.
Pozdrav!
Pozdrav,kupila bih plac poljoprivredno zemljiste ali ne znam sta vlasnik od papira treba da ima.Na bilo koji oglas da pitam kazu izvadite ako vas zanima,Sta po zakonu prodavci poljoprivrednog zemljista treba da imaju u dokumentaciji?Kako i gde da se informisem da li mogu poljoprivredno prebaciti u gradevinsko i po kojoj ceni?Da li je dozvoljeno zidanje i koliko?
Prodavci bi trebalo da imaju kod sebe list nepokretnosti, ali nije obavezno pošto njega možete naci na sajtu katastra https://katastar.rgz.gov.rs/eKatastarPublic/PublicAccess.aspx . Najbolje da izvadite Informaciju o lokaciji u opštini na kojoj je plac na osnovu broja katastarske parcele i KO, ona košta do 50 eur, ali vredi da se izvadi da znate da li tu možete da gradite i da li može da se pretvori. Takođe u listu nepokretnosti treba da stoji da je vrsta zemljišta gradsko-građevinsko. Tražite od prodavca broj katastraske parcele i koja je katastarska opština i možete sami da dođete do podataka.
Postovanje,komsije su izgradile objekat pola metra od mede i otvorili vrata,prozore ,stepenice prizemlje i prvi sprat
,prijavila vise puta gradevinskoj preko beokoma.Niko nije izasao na teren
.Zalla se inspekciji i ne odgovaraju.Traze dokaz da sam slala.Naravno da sam do beokoma slala mejlm,sto je bilo davno i sve sam obrisala
.Na stranici beokoma nema opcije posalji mail i sebi.oni vise ne postoje,a ocigledno su ili oni ili katastar brisali poruke.Sta da radim?Smetami 20godina buka prozora vrata,nemam privatnost gledaju non stop u moje dvoriste,pljuju,bacaju pikavce,dubre
..sve u moje dvoriste.Isala zastitniku i ne odgovara.kome da se obratim i resim problem?
Pismeno se obratite građevinskoj inspekciji i tražite da vam daju broj predmeta pod kojim ste podneli prijavu. Građevinska inspekcija je ranije bila dužna u roku od 3 dana da reaguje, ali je to sada po novim izmenama Zakona od pre 15tak dana izbačeno pa ne znam da li imaju rok do kada moraju da daju neko obaveštenje. Ostaje vam da se raspitujete na osnovu broja predmeta i budete uporni.
Draga Aleksandra, imam jedno pitanje. Dobio sam oprečne informacije, pa bih zamolio da mi pojasnite. Na koji način su povezani max broj kvadrata sa spratnošću? Tj., da li svaka etaža može da ima max broj kvadrata, ili se on raspoređuje na broj etaža koje se grade? Npr., max broj kvadrata 300, pa svaka etaža po 300, ili ako odaberem max spratnost P+2 (=3 etaže), max broj kvadrata po etaži bude 100?
Hvala!
Dragi Darko. Ako u važećem planu ne stoji koeficijenat zauzetosti po spratovima onda maksimalan broj kvadrata na parceli znači da možete po spratovima rasporediti taj broj kako vama odgovara, naravno prateći mogućnosti u konstruktivnom smislu i u smislu udaljenja i dužina erkera. Bitno je da zbir površina po spratovima ne prelazi
maksimalan broj kvadrata.
Ako je u planu (tj Informaciji o lokaciji) dat koeficijenat zauzetosti po spratovima onda morate njega poštovati i maksimalan broj kvadrata po spratu je onda je zauzetost × površina placa /100.
Draga Aleksandra,
Kupio sam plac koji koji se urbanistickim planom vodi kao mesoviti gradski centri . Zanima me da li na takvoj povrsini moze da se gradi hala za skladiscenje ?
Dragi Nikola
Mešoviti gradski centri uglavnom podrazumevaju komercijalni sadržaj i stanovanje. Najbolje da nabavite Informaciju o lokaciji i tu će vam pisati tačno da li može da se gradi hala za skladištenje. Bey informacije o lokaciji ne bih mogla da vam kažem.
Postovanje. Plac do mog je prodat (5,4 ara), i tu se planira zidanje zgrade od 5 spratova i potkrovlje. Granici se sa 3 okolna placa od kojih je jedan moj, i sve su placevi sa prizemnim kucama. Sve komsije se bune jer ne bi bas zeleli da im neko „visi“ nad glavom. Ja jedino sto sam nasao je da takav objekat ne moze da se zida osim ako plac nema minimum 6 ari! Hvala
Prvo treba da vidite u važećem planu za taj plac šta je dozvoljeno. Najbolje da izvadite Informaciju o lokaciji baš za taj plac pošto ona se izdaje na bilo čiji zahtev.
Drugo što možete uraditi jeste da na CEOP-u nađete na osnovu broja parcele lokacijske uslove za taj plac i vidite kojubsu spratnost dobili i eventualno da uložite primedbu.
Postovanje Aleksandra
Kolika mora biti gradevinska linija od ceste,
jel objekat je izgradaden bez dozvole,i ako je presla gradevinsku liniju.
Kako da dobijem, i koji je redoslijed da dobijem rekonstrukciju za nadogradnju za daljnu gradnju i dozvolu gradevinsku, i da isposlujem lokaciske uslove itd.
Mozem li dobiti vas kon tel.
Hvala
Za građevinsku to zavisi šta piše u planu, a da bi dobili dozvolu za nadogradnju morate prvo da imate upotrebnu za postojece stanje.
Možete me kontaktirati putem maila
[email protected]
Imam plac 375 kvadrata na njemu pomoćni objekat 36 kvadrata struja i voda priključeni podneo sam zahtev za lokacijske uslove pre dva meseca ništa ne odgovaraju koliko imam pravo za stambeni objekat da gradim ako imate odgovor unapred hvala
Poštovana Milija, ako ste podneli za lokacijske uslove, verovatno vam je projektant uradio projekat na osnovu informacije o lokaciji pa pitajte njega. Jedino ako ste pomešali termine pa čekate na Informaciju o lokaciji. Puno je to vremena ako čekate informaciju, ali bez nje ne možete saznati ništa jer je za svako mesto drugačije.
Draga Aleksandra,
Možete li mi reći da li je priključak na javnu kanalizacionu mrežu uslov za legalizaciju kuće? Ovo pitam kako bih znao da li se na placevima, koji se nalaze u području gde nema javne kanalizacione mreže, može legalizovati kuća.
Hvala!
Poštovani Marko, kuća se može legalizovati i ako nema kanalizacije, ali mora imati septičku jamu. Naravno pod uslovom da je izgrađena pre novembra 2015 i da je planom predviđeno da se tu gradi.
Poštovanje Aleksandra,
Da li mi možete reći kakav tip objekta ( pokretni, montažni, brvnara itd ) se može postaviti na placu gde nije dozvoljena gradnja ? Tipa priobalje ili sl, kada 99% neće biti moguće dobiti građevinsku dozvolu u perspektivi.
Da li uopšte sme biti neki tip podne plutajuće betonske ploče kao osnova za privremeni objekat ( bez cokla naravno ) tj. šta je tačno zakonom propisano u ovom slučaju ?
Unapred hvala!
Poštovani Predraže, bilo koja vrsta montažne kuće zahteva da se prođe ista procedura kao i za klasičnu kuću. To što je montažna nema nikakvu prednost nad papirima. Na poljoprivrednom gazdinstvu (mora biti registrovano kao gazdinstvo) možete graditi jednostavne ekonomske objekte do 50m2.
Poštovanje,kupila sam kucu i želela bih da zamenim postojece prozore koji su širine od prilike 70cm prozorima koji su širine 1,5m. Visinu ne bih menjala. Ti prozori gledaju u dvoriste komšije. Da li tu postoji neka zakonska procedura i koja? Hvala na odgovoru! Sve najbolje!
Pošto menjate postojeći spoljašnji izgled, trebalo bi da idete na rekonstrukciju. To je kraća proedura i izdaje se Rešenje o odobrenju za izgradnju i ne ide se posle toga na upotrebnu dozvolu.
Poštovanje, interesuje me koliko je dana potrebno da iz sekreterijata Urbanizma odgovore na zahtev koji im je opština poslala da se saglase sa projektom i nesmetano gradnjom na zemljištu, jer opština ne može da izda gradjevinsku dozvolu dok urbanizam ne odgovori. Prošli je više od 30 dana a oni ćute i dalje. Da li da tražim lično informacije ili da angažujem advokata da im to naplati po tarifi. Hvala.
Poštovanje Zorane, iskreno ne znam o kakvom se zahtevu radi, ali maksialan rok koji imaju imaoci javnih ovlašćenja je 30dana i to za objekte za koje je nadležno Ministarstvo. U vađem slučaju ne znam o kom objektu je reč i zbog čega bi opština morala da dobije saglasnost Sekretarijata tako da možda je najbolje unajmiti advokata. Možete zatražiti i informaciju od javnog značaja da vam odgovore dokle su stigli sa predmetom.
Postovana Aleksandra, komsija na placu pored mog ima kucu koja je uradjena po planu i udaljena oko 3.5m od medje. Ja na mom placu nemam nista izgradjeno i taj plac posecujem jednom u nekoliko godina. Pre nekoliko dana sam obilazio plac i video da je komsija dogradio garazu koja se spaja sa njegovom kucom i dolazi tacno do medje izmedju nasih placeva i visoka je oko 4m. Komsijin odgovor je da je moj pokojni otac nekad njemu to dozvolio usmeno a ja za to nikad nisam cuo i ne postoji nikakav pisani trag te dozvole. Da li ja imam neka prava da se pozovem na to da je on nedozvoljeno gradio do medje i u slucaju da on meni ne dozvoli da nekad i ja izgradim garazu koja dolazi do medj,e da zahtevam da pomeri garazu dublje u svom placu, tj. da bude bar 1.5m udaljena od medje? Hvala.
Poštovani Mišo, imate prava sve dok komšija ne legalizuje objekat, ako uopšte bude mogao. Znači možete ga tužiti sve dok je bespravno izgradjen objekat.
Draga Aleksandra! Šta znači kada mi u katastru stoji da postoji zabeležba „banjska zona“ kao vrsta tereta?Otprilike znam ali mi je važno Vaše stručno objašnjenje.Svima u komšiluku tako piše,da li su onda pravila za sve ista?
Poštovana Aleksandra,
Ako vlasnik može da obezbedi (odnosno ako ima) pristup parceli gde će graditi, preko neke svoje druge (pristupne) parcele, da li je neophodna parcelacija (podela) pristupne parcele na pristupni put i ostatak te parcele?
Postovani,
Kada na informaciji o lokaciji pise da se parcela delom nalazi u zoni porodicnog stanovanja C1 a preostalim delom u regulaciji javne saobracajnice. Da li se na toj parceli moze odmah graditi? U službenom listu grada Beograda postoji plan te saobracajnice i ne pominje se da ce proci kroz tu parcelu, vec je po brojevima parcela zaobilazi.