Kupili ste plac? Šta je sada od dokumentacije potrebno za gradnju kuće
Bežite iz grada? Ukoliko ste planirali da gradite kuću na idiličnoj lokaciji van gradske vreve, vredelo bi odmah znati koji će vas sve troškovi sačekati u ovom poduhvatu.
Kupovinom placa na željenoj lokaciji rešili ste samo jedan mali deo posla do kuće iz snova. Istraživali smo zakon iz 2018. godine kako bismo vam doneli detaljan plan procedure kako da na placu sagradite kuću kao i da je na kraju uknjižite. Šta su lokacijski uslovi, kako do građevinske dozvole, koliki su troškovi za komunalno opremanje? To su neka od pitanja na koje dajemo odgovore ali krenimo redom.
Informacija o lokaciji
Da bi se krenulo sa gradnjom kuće, prvi korak je dobijanje informacije o lokaciji. Informacija o lokaciji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela, na osnovu planskog dokumenta.
Informacije o lokaciji dobijaju se u većim gradovima u Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove, dok u manjim mestima ovo izdaju opštine. Na primer, u Novom Sadu se dobija podnošenjem zahteva u Gradskoj upravi za urbanizam – ulica Školska 3. Uz zahtev se plaća taksa RAT u iznosu od 30 evra, GAT u iznosu od oko 25 evra. Visina taksi zavise od opštine i podložne su promenama, te smo dali orijentacione cene u evrima.
Nakon dobijanja Informacije o lokaciji odlazi se u Projektni biro.
Angažovanje projektnog biroa
Projektni biro rade Idejno rešenje na osnovu koga se dobijaju Lokacijski uslovi. Pre dobijanja Lokacijskih uslova, projektna dokumentacija se šalje po službenoj dužnosti, to jest, šalje je elektronski referent kome se dodeli predmet, Javnim komunalnim preduzećima koja izdaju svoje uslove za projektovanje i priključenje. Za ovo je potrebno platiti takse, a one su za svaki objekat drugačije i zavisi od kategorije objekta, kapaciteta, načina priključenja i slično.
Takse za lokacijske uslove koje se uplaćuju su RAT, GAT i CEOP i zavise od kategorije objekta. Za objekat A kategorije, u koje spadaju porodične stambene kuće do 400m2, takse su oko 35 evra za GAT, 20 evra za RAT i oko 10 evra za CEOP. I ove takse zavise od opštine.
Nakon dobijanja Lokacijskih uslova, Projektni biro izrađuje Projekat za građevinsku dozvolu (PGD).
Nakon što je projekat gotov, podnosi se zahtev za izdavanje građevinske dozvole.
Građevinska dozvola
Pošto se uplati iznos doprinosa za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, prethodno izražen u Građevinskoj dozvoli, vrši se prijava radova. Trošak doprinosa za komunalno opremanje građevinskog zemljišta (Gradska uprava za građevinsko zemljište i investicije-ZIG)je najveća stavka prilikom gradnje kuće (ne računajući samu izgradnju objekta). Ovaj trošak takođe zavisi od opštine do opštine. U Novom Sadu, npr. ide i do 100€/neto m2 objekta. Upravo zbog toga što Investitori žele da izbegnu ovu stavku, nastaje veliki broj nelegalnih i neuknjiženih objekata.
Trošak doprinosa za komunalno opremanje građevinskog zemljišta može da košta i do 100€/neto m2 objekta.
Obavezan korak u početnoj fazi izvođenja radova je Prijava završetka izrade temelja a zatim, kad objekat „stavite pod krov “ Prijava završetka objekta u konstruktivnom smislu. U oba slučaja, na objekat izlazi inspektor i proverava usklađenost izvedenog stanja sa projektom za građevinsku dozvolu. Nakon ovoga, podnosi se zahtev za Priključenje objekta na komunalnu infrastrukturu.
Po završetku izgradnje i svih radova, naredni korak je podnošenje zahteva za dobijanje upotrebne dozvole.
Upotrebna dozvola
Za upotrebnu dozvolu zahtev sa uplaćenim taksama i pratećom tehničkom dokumentacijom predaje se organu koji je izdao građevinsku dozvolu. Ukoliko je došlo do izmene u toku gradnje, a koje ne odstupaju drastično od izdatih lokacijskih uslova ili planom određenih parametara, za upotrebnu dozvolu se predaje i Projekat izvedenog objekta.
Nakon dobijanja Upotrebne dozvole nadležni organ po službenoj dužnosti šalje Katastru dokumentaciju na osnovu koje se vrši uknjižba objekta. Sada ja vaš objekat legalan i uknjižen na vas.
Vredi znati
Uz svaki zahtev se plaćaju takse RAT, GAT i CEOP, koje su različite u zavisnosti od kategorije objekta. Pre svake uplate najbolje je kontaktirati Opštinu koja je nadležna i proveriti iznose za uplatu, kao i žiro račune.
Treba naravno napomenuti da se svi zahtevi podnose elektronski preko Centralne evidencije objedinjene procedure – CEOP-a.
Investitor koji je naveden u projektu mora biti vlasnik zemljišta na kome se gradi.
Objedinjena procedura
Da bi se lakše snašli sa koracima do vašeg uknjiženog doma, pratite ovaj algoritam koji sadrži tri faze: pripremu za izgradnju, izgradnju i dobijanje upotrebne dozvole.
stručni konsultant: Dragana Županec
Ko kroz ovo nije prosao, ne zna sta je pakao!
Kako bi to Borislav Pekić jednom slavno rekao: „Čoveku koji zida kuću nije potreban rat“. Upuštati se u zidanje kuće bez projekta i bez arhitekte je opasna stvar. Taj poduhvat bih preporučio svima koji žele da izgube svoj novac, svoje vreme i da dobiju kuću kojom neće biti zadovoljni.
Slažem se, samo je teško naći stručnjaka. Ako imate nekog da preporučite?
Da ispišem ovde svoje iskustvo sa celom ovom procedurom. Krenuo sam u ovu avanturu u januaru 2019. godine, angažovao sam arhitektu sa dugogodišnjim iskustvom i licencom inženjerske komore, kojeg sam čekao do juna 2019. da napravi idejno rešenje. Nakon toga sam angažovao i pravnika da vodi ceo postupak kroz CEOP i onda mi je predmet vraćen 3 puta zbog nepotpunosti iz Gradske uprave za urbanizam Novi Sad. Nakon čega je na red došao Zavod za zaštitu spomenika koji mi je odbio projekat jer je krajem decembra 2018. doneo meru zaštite za celu ulicu u kojoj se nalazi plac i zabranjuje izgradnju sprata ili promenu gabarita, dok je po pravilniku GU dozvoljen sprat i potkrovlje. Tako da mi je trebalo preko godinu dana da saznam da ne mogu da realizujem željeni projekat. Ne želim ni da spominjem koliki su troškovi za takse i geometre bili do sada, a da nisam odmakao od prvog dana. Nikome ne bih poželeo da ovako nešto doživi.
Vi ste ušli u proceduru, a da predhodno niste imali sve potrebne informacije. Obično se dešava da ljudi krenu u proceduru za gradnju, a da predhodno nisu obezbedili Informaciju o lokaciji. Ovaj dokument sadrži potrebne podatke da znate šta možete da gradite pre nego što krenete u celu proceduru i platite projekat i takse. Ovaj dokument se plaća oko 50eura, zavisno od opštine, ali vas zaista spašava nepredviđenih stvari. Taj dokument možete i sami da protumačite, ali najbolje da angažujete arhitektu da vam protumači i da garantuje da će to njegov projekat to ispratiti do kraja.
Angazovanje projekt biroa i arhitekte mozda deluje skupo, ali prepustiti njima svu administraciju i papirologiju je neprocenjivo.
Mi jesmo svi stručnjeci kada je reč o stanovanju kao svakodnevnom iskustvu. Međutim, nismo svi stručnjaci kada je reč o stanovanju kao građevinskom i izvođačkom poduhvatu. Upravo u toj proceni klijenti najviše greše, a tu grešku plaćaju svojim novcem, vremenom i nezadovoljstvom.
Reklamni trikovi plašila strašila
Šta je po vama ovde reklamni trik?
Nista nije trik ni reklama, sve je odlicno i detaljno objasnjeno vrlo korisno za one koji treba da se upoznaju sa onim sto ih ceka. Nije bas jako jednostavno ali je izvodljivo i svi koji rade kako treba prolaze kroz isto.
Poštovanje
Skoro sam kupio zemljište i montažnu kućicu. Iako sam i ja i moja advokatica insistirali, notarka nije stavila kućicu u Ugovor, iako je prethodni vlasnik-investitor dobio dozvolu da izgradi tu kućicu.
Ovo je samo ukratko, kome da se obratim za pojašnjenja.
Hvala. Pozdrav.
Gradjevinska dozvola predhodnog vlasnika nije “ prenosiva “ . Da bi ti mogao imati neke benefite od njegove dozvole , trebalo je da predhodnik započne gradnju ( npr. temelje ) , da to preko CEOP – a konstatuju geometar i nadležni organ ( ko je izdao dozvolu za gradnju ) i gradjevinska inspekcija !
Takav “ započeti objekat “ se mogao otudjiti i to bi Notar smeo da konstatuje u kupoprodajnom ugovoru – ovako NE !
Mislim da si (ne )namerno doveden u zabludu , da možeš “ preneti “ gradj.dozvolu na sebe – to nije moguće.
Advokat nije znao osnovnu stvar – gradjevinska dozvola predhodnog vlasnika nije prenosiva na tebe ( objekat nije započet da se gradi / a i da jeste , mora postojati dokaz od strane nadležnih ) ; Realno , to je kupovina placa , a ti motaš proći proceduru dobijanja gradj.dozvole …
Mislim da nemaš razloga za brigu , ako je predhodnik dobio odobrenje – vetovatno ćeš i ti .
Poštovani Uroše, ukoliko je građevinska dozvola važeća i vlasnik zemljišta, tj nosilac dozvole još uvek živ, možete da uradite aneks ugovora da vam ustupa dozvolu. Zatim podnostite zahtev za izmenu građevinske dozvole. Bitno je da je građevinska dozvola važeća, ili da je izvršena prijava radova. U slučaju da nije važeća i da nema prijave radova
onda morate iznova na svoje ime da tražite. Dobićete istu dozvolu samo u slučaju da su isti planovi pod kojima je predhodna dozvola doneta ili ako su se planovi promenili, a uslovi za vašu parcelu ostali isti.
Zeleo bih sam da napravim kucu od slame na svom placu
Da li je to izvodljivo u Srbiji i koje mi sve dozvole trebaju
Napomena: Nisu mi potrebni prikljuci ni za struju ni za vodu , ni za odvod
Svaki izgrađen objekat prolazi proceduru, uključujući i ogradu, bez obzira na materijalizaciju.
Ukoliko želite kategoriju stambenog objekta onda je procedura ista i za kuću od slame kao i za kuću od cigala, betona … Ako ne želite priključke na struju, vodu i kanalizaciju onda projektom se mora napisati na koji način obezbeđujete vodu i struju i kako rešavate kanalizaciju na primer kopate bunar,radite septičku jamu, postavljate agregator ili koristite izvore obnovljive energije. Takođe projektom mora stručno lice da garantuje za stabilnost objekta.
Ako pak hoćete da gratite objekat u kategoriji pomoćnog objekta bez vode, kanalizacije i struje onda je procedura po članu 145, što znači da preskačete lokacijske uslove, ali svakako prolazite kroz papirologiju i prijavu.
Kad malo bolje razmislim,lakše mi je da se ubijem…
Dobro je sto je drzava smislila ovu ,,brzu ,,legalizaciju izgradjenih objekata i mnogo ne kosta.Konkretno ja,imam kucu izgradjenu na placu kupljenom od opstine za gradnju kuce 1982 godine.Sve procedure su se postovale od urbanistickih uslova,dozvole za gradnju,projekta,to sve imam i tako sam gradio.Samo ti papiri pre nisu tako mnogo kostali,kao i doprinosi,pri dobivanju dozvole,a cak sam placao i taksu za gradnju atomskih sklonista.
Medjutim ja nisam nikad osposobio terase na kuci i stepenice-rukohvati.Malo sam se interesovao ,da to uradim i prijavim tehnicki prijem ,da bih se kuca mogla legalizovati i uvesti u katastar.Verujte,to je toliko sada komplikovano i skupo,da sam odmah odustao,te se prijavio ,,kao legalizovanje kuce,koja je gradjena bez dozvole i sad je to u toku.
No hocu da kazem,da danas,je hrabrost poceti kucu graditi,gledajte ovog sto pise istinu,da u Novom Sadu,doprinosi po jednom metru povrsine objekta iznose 100 i vise evra.To su ludi ljudi sto takve troskove i takse pisu,to nema veze sa normalnim.Svima koji zele graditi,pa bilo gdje,samo dobar arhitekta i sve legalno,a taj arhitekta ce zaraditi svoj deo,sto ce vam predloziti neke cake u zakonu,a i u gradnji.
Sretna gradnja entuzijasti.
Komunalno uređenje prostora (100 eur/m) treba da se plati i realno toliko košta ALI kod nas se to tumači i naziva kao neki harač.
Ja ću platiti a njih pet mojih komšija neće jer im skupo a da ne pominjem da tvrde da imaju pravo priključivanja i korišćenja tih pogodnosti.
Moderno uređenje ulice, naselja, države košta u suprotnom bi ulice izgledale kao u državama manjeg nivoa razvijenosti kojima u suštini mi slično.
Plate su u rangu nerazvijenih država, odakle tebi toliko para čoveče?
Glupost. Ovo je samo za nepismene ljude koje mrzi da razmisljaju svojom glavom, zato i budu ovce za sisanje. Ako je zemlja tvoja 1/1 nema sta da ulazis u ugovor sa drzavom, niti mi treba bilo koja dozvola na mojoj zemlji zato je to moja svojina. Naravno ako je ne zelim komercijalizovati, prodati. Sama dozvola je zapravo, ulazak u ugovor sa drzavo, gde postaje licenca na koju se mora placati i porez jer zemljiste jeste vase, ali ce zapravo kuca biti pod licencom drzave, tj njena svojina. Ovako se pljacka narod u Americi vec vekovima, ne nasedajte ljudi i ne placajte nista korumpiranim politicarima i njihovim bankarima.
A struja i voda ti ne treba ? A to ne mozes dobiti bez gore navedene procedure .
Postovani,
Zivim u Becu ne znam pravila srbije!
Kupili smo skoro zemljiste 5,30ari da bi gradili kucu nakon toga smo tek saznali da moramo da pustimo razvajenje Sa Oba strane po 5 metera da bi se ulica prosirila Ali samo sjedne Strane Sa druge ne zato ne razumem zasto i tu ostaviti razmak 5metara!
I cak su nam rekli to moze bitiza par godina a moze i da ne nikada
Nama je ostalo samoo 4,60metara sirina da napravimo kucu Mislim kava ce kuca izgledati da nema pa makar 6 metara sirine!
Sta moze da se desi ako Mi gradimo 6m a ne 4m sirine ???
Komsije nemaju nicht metar razvajenje a kamoli 5metara!
Poludecu neznamo sta da radimo i kako ce Mo dalje
Žao mi je što ste ušli u problem. Ako ste dobili lokacijske uslove i imate taj dokument možete ga poslati na mail [email protected] pa da ga pogledam i protumačim o čemu se radi. Ako vam zaista po uslovima ostaje samo 4,6 m onda je moja preporuka da ne radite 6m pošto nećete moći legalno da gradite. Probajte da potražite neka alternativna rešanja za raspored prostorija i da se uklopite u uslove.
Nisam razumeo dobro! Da li je za montažnu A kućicu do 25kvadrata potrebna neka dozvola ili ne? Hvala