Građevinska i upotrebna dozvola: Šta donose poslednje izmene u Zakonu o planiranju i izgradnji

Planovi od pre 1993. godine prestaju da važe, uvodi se pojam upravljač projekta, ali se i izbacuje obaveza inspektora da u roku od 3 dana po prijavi izvrše nadzor.

Zakon o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji stupio je na snagu 4. avgusta 2023. godine, a ključne izmene u fazi njegovog predloga predstavili smo vam u opširnom tekstu u februaru.

U nastavku ovog članka se bavimo izmenama koje se tiču dobijanja građevinske, kao i upotrebne dozvole, rešenja nadležnog organa koji garantuje da su ispoštovana sva neophodna i obavezna pravila gradnje.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

•  Koliko koštaju lokacijski uslovi za kuću i koliko traje procedura
• Kazne za klime na fasadi? Šta kaže novi Zakon o planiranju i izgradnji o uklanjanju ovih uređaja s fasada

Informacija o lokaciji

Informacija o lokaciji je prvi dokument na osnovu kojeg se može projektovati i koji vam daje uslove pod kojima možete da dobijete građevinsku dozvolu i da gradite. Detaljnije o samom dokumentu možete pronaći u tekstu ovde.

Izmene koje će uticati na način dobijanja informacije o lokaciji jesu sledeće:

Informacija o lokaciji uskoro će moći da se dobije i kod javnog beležnika, pravnog lica i preduzetnika. Svi oni moraju biti registrovani za izradu dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja.

Ministar nadležan za poslove prostornog i urbanističkog planiranja treba da bliže propiše uslove za firme koje će moći da izdaju informaciju o lokaciji.

Planovi od pre 1993. godine prestaju da važe

Informacija o lokaciji se izdaje na osnovu planskih dokumenata pa je važno znati da prema novim izmenama i dopunama zakona planovi doneti pre 1993. godine prestaju da važe u avgustu 2025. godine, novi planovi se moraju doneti u tom roku kao zamena.

„Važeći planski dokumenti koji su doneti рге 1. januara 1993. godine prestaju da važe ро isteku 24 meseca od dana stupanja па snagu ovog zakona, а organi nadležni za njihovo donošenje dužni su da u tom roku donesu novi planski dokument“ Član 81. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Službeni glasnik RS, br. 62/2023)“.

Planski dokumenti koji se mogu direktno primeniti

Osim toga, izmenama Zakona se opštine (jedinice lokalne samouprave) obavezuju da u roku od 4 godine donesu planove na osnovu kojih je moguće izdavanje lokacijskih uslova na minimum 70% teritorije svog građevinskog područja.

Opšte je poznato da zbog nedostatka planova i nemogućnosti izdavanja lokacijskih uslova mnoge nekretnine ostaju potpuno neiskorišćene, a ljudi koji bi na taj način mogli da reše svoje stambeno pitanje zbog toga ostaju onemogućeni da to legalno urade.

“Obavezuju se jedinice lokalne samouprave da u roku od četiri godine od dana stupanja па snagu ovog zakona donesu planske dokumente koji se mogu direktno primeniti, odnosno па osnovu kojih se mogu izdati lokacijski uslovi, а koji ćе obuhvatiti minimum 70% teritorije građevinskog područja te jedinice lokalne samouprave.“ Član 81. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Službeni glasnik RS, br. 62/2023).

Dodatni uslovi za pravila građenja

Informacija o lokaciji sadrži i pravila građenja koja su se ovim zakonom dopunila, pa je korisno znati i koji će biti dodatni uslovi koji se moraju ispoštovati:

1. Mesto za punjenje električnih vozila

Važeći urbanistički plan će sadržati minimalni broj mesta za punjenje električnih vozila. Da li će se usloviti svaka parcela ili će se odnositi samo na parcele gde se grade veći objekti, za sada ne znamo. Kako će se ovo rešiti u praksi – videćemo.

2. Prосеnаt zastupljenosti zelenih površina

Pгосеnаt zastupljenosti zelenih površina nа parceli nа kojoj se grade poslovni, stambeno-poslovni, poslovno-stambeni i višeporodični objekti biće obavezan parametar. Ovaj procenat je u nekim planovima bio zastupljen, a sada je i obavezan.

3. Urbanistički parametri i pravila za arhitektonsko oblikovanje u zaštićenim prostorno kulturno-istorijskim celinama

Urbanistički parametri koje izdaje Zavod za zaštitu spomenika će sada biti obavezni sastavni deo planova generalne i detaljne regulacije, i samim tim i deo lokacijskih uslova. Na ovaj način se izbegavaju dodatne komplikacije i nesporazumi oko toga šta je moguće da se gradi i pod kojim uslovima kod objekata pod zaštitom.

4. Uslovi vezani za projektovanje klima

„Od dana stupanja na snagu ovog zakona sve nove zgrade moraju biti projektovane, izgrađene i održavane na način da spoljne jedinice uređaja za grejanje i hlađenje nisu vidljive, odnosno da ne vrše uticaj na neposredno okruženje.“ Član 83. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS, br. 62/2023):

Dobro je da se uredi postavljanje klima na fasadi, ali je pitanje kako će se tumačiti ovaj Član Zakona. Verovatno će se bliže urediti nekom Uredbom, što bi bilo korisno, da se ne ostavi da se slobodno tumači šta to znači vidljive i koji je to uticaj.

5. Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade

„Od dana stupanja na snagu ovog zakona sve nove zgrade moraju posedovati sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, odnosno njenog posebnog dela.” Član 84. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS, br. 62/2023):

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade nije novina, ali je sada obavezan za sve objekte. Još je nejasno u potpunosti da li će se i za objekte koji se ne greju raditi elaborat energetske efikasnosti ili ne.

Lokacijski uslovi

Izmene koje su vezane za lokacijske uslove:

Skraćen je rok za koji nadležan organ treba da donese odluku o prigovoru

Na izdate lokacijske uslove može se podneti prigovor nadležnom organu u roku od tri dana od dana dostavljanja lokacijskih uslova, i to je ostalo isto.

Ono što se promenilo jeste da se smanjuje rok za koji nadležan organ treba da donese odluku o prigovoru na lokacijske uslove.

Rok je smanjen sa 60 na 30 dana, ako uslove izdaje lokalna samouprava, i sa 90 na 60 dana ako uslove izdaje Ministarstvo.

Važenje i naplata uslova koje izdaju imaoci javnih ovlašćenja

Uslovi koje izdaju imaoci javnih ovlašćenja su sastavni deo lokacijskih uslova i to su uslovi kojima se određuje način priključenja na infrastrukturu (na vodovodnu i kanalizacionu mrežu, elektrodistributivnu, telekomunikacionu, gasovodnu, na saobraćajnu i ostalu infrastrukturu).

Pre avgusta 2023. godine dobijanje uslova za objekte A i B kategorije se naplaćivalo, a od 4. avgusta 2023. se ne naplaćuje. Ukoliko ste slučajno platili izdavanje ovih uslova za ove kategorije objekta nakon 4. avgusta imate prava da potražite povraćaj sredstava od svakog pojedinačnog imaoca javnih ovlašćenja.

Bitna i korisna izmena je što uslovi za sve objekte koji se izdaju u toku izrade urbanističkog projekta (za neke lokacije obavezna je izrada urbanističkog projekta) važe i za dobijanje lokacijskih uslova i moraju biti u skladu sa planom.

Pre avgusta 2023. godine dobijanje uslova za objekte A i B kategorije se naplaćivalo, a od 4. avgusta 2023. se ne naplaćuje.

Član 17. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS, br. 62/2023) koji dopunjuje član 57. Zakona kaže:

 „Uslovi imalaca javnog ovlašćenja, sadržani u važećem planskom dokumentu i pribavljeni u postupku izrade i potvrđivanja urbanističkog projekta, su istovremeno i uslovi koji se koriste prilikom izdavanja lokacijskih uslova, ukoliko se uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova dostavi i potvrđen urbanistički projekat.” 

“Uslovi koje dostavljaju imaoci javnih ovlašćenja nе mogu biti u suprotnosti sa uslovima iz planskog dokumenta па osnovu kog se izdaju, niti se mogu menjati utvrđeni urbanistički parametri. Uslovi izdati suprotno uslovima iz planskog dokumenta su ništavi.“

Građevinska dozvola

Kod građevinske dozvole nije došlo do većih izmena. Izdvojene su ove izmene kao bitne:

Još jedna izjava investitora i odgovornog projektanta

Dokumentacija se dopunjuje izjavom investitora i odgovornog projektanta da je priložena dokumentacija usaglašena sa merama i uslovima zaštite životne sredine.

„Nadležni organ za izdavanje građevinske dozvole ne proverava usaglašenost projekta za građevinsku dozvolu, izvoda iz projekta i projektne dokumentacije sa merama i uslovima zaštite životne sredine iz odluke o saglasnosti na studiju i studije o proceni uticaja na životnu sredinu, odnosno odluke da nije potrebna procena uticaja na životnu sredinu. Usaglašenost iste se potvrđuje izjavom investitora i odgovornog projektanta, kojom potvrđuju da je priložena dokumentacija usaglašena sa merama i uslovima zaštite životne sredine i koja se obavezno prilaže uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole.” Član 41. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS, br. 62/2023) koji dopunjuje član 135. Zakona.

Nedostatke dokumentacije nadležan organ ne može naknadno dopunjavati

Dobra izmena Zakona je što nadležan organ za izdavanje građevinske dozvole ima prava da samo jednom navede sve nedostatke dokumentacije i ne može naknadno navoditi druge nedostatke.

„Ako stranka u zakonskom roku podnese usaglašeni zahtev, nadležni organ ceni usaglašeni zahtev i dostavljenu dokumentaciju koja je navedena u rešenju kojim je zahtev odbačen. U ponovnom postupku organ iz stava 15. ovog člana ne može isticati nove nedostatke, koji nisu prethodno navedeni u rešenju o odbacivanju zahteva.” Član 41. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS, br. 62/2023) koji dopunjuje član 135. Zakona.

Prijava radova

I prijava radova je pretrpela izmene tako da je sada uvedena i obaveza da se prilikom prijave podnesu i polisa osiguranja i saglasnost na studiju o proceni uticaja na životnu sredinu (ako je studija bila potrebna)

„Polisa osiguranja od štete prema trećim licima koja može nastati izvođenjem radova, saglasnost na studiju o proceni uticaja na životnu sredinu, ako se radi o objektu za koji je utvrđeno da podleže izradi studije o proceni uticaja na životnu sredinu, u skladu sa propisima kojima se uređuje zaštita životne sredine“. Član 48. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) koji dopunjuje član 148. Zakona.

Dobro je i da sada više nije potrebna prijava radova ukoliko se ide na izmenu građevinske dozvole.

„Ako je nadležni organ doneo rešenje o izmeni građevinske dozvole, investitor nema obavezu ponovne prijave radova.” Član 48. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) koji dopunjuje član 148. Zakona.

Upotrebna dozvola

Prilikom zahteva za upotrebnu dozvolu sada se mora priložiti i dokument o kretanju otpada.

„Dokument o kretanju otpada, odnosno dokument o kretanju opasnog otpada kojim se potvrđuje da je otpad nastao građenjem i rušenjem (građevinski otpad), predat operateru postrojenja za tretman, odnosno skladištenje otpada,” Član 51. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) koji dopunjuje član 158. Zakona.

Priznaje se i naknadni izveštaj o završetku temelja i konstrukcije

„Ako se u postupku izdavanja upotrebne dozvole utvrdi da nedostaje izjava o završetku temelja i/ili završetku objekta u konstruktivnom smislu, urednom dokumentacijom, u smislu stava 6. ovog člana smatra se i naknadno dostavljeni izveštaj veštaka geodetske struke da su temelji postavljeni i urađeni u skladu sa izdatom građevinskom dozvolom, odnosno izveštaj nadležnog građevinskog inspektora da je objekat završen u konstruktivnom smislu“. Član 51. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik R, br. 62/2023) koji dopunjuje član 158. Zakona.

Potrebna je i saglasnost organizacije izvan objedinjenje procedure (ako je saglasnost bila potrebna i na tehničku dokumentaciju)

„Uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole, za objekte za koje je posebnim propisima predviđeno pribavljanje saglasnosti na tehničku dokumentaciju izvan objedinjene procedure, investitor dostavlja i saglasnost nadležnog organa, odnosno posebne organizacije.” Član 51. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) koji dopunjuje član 158. Zakona.

Upotrebna dozvola i za nedostajuću infrastrukturu

„Ako je u postupku izdavanja građevinske dozvole investitor priložio ugovor o izgradnji nedostajuće infrastrukture, pre izdavanja upotrebne dozvole pribavlja se i upotrebna dozvola za konkretnu infrastrukturu, odnosno dokaz da je ista izgrađena u skladu sa izdatom građevinskom dozvolom i pratećom tehničkom dokumentacijom za tu vrstu objekta, odnosno pozitivan nalaz komisije za tehnički pregled objekta.”. Član 51. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS, br. 62/2023) koji dopunjuje član 158. Zakona.

Dobra izmena koja će nekima uštedeti puno živaca.

U slučaju energetske sanacije objekta dozvoljeno je odstupanje do 30 cm

Do sada je prilikom i najmanjih izmena gabarita objekta bilo potrebno da se izmeni građevinska dozvola, ali sada je tu zakon fleksibilniji.

„Izuzetno od stava 2. ovog člana, dozvoljeno je odstupanje spoljne mere do 0,3 metra, bez izmene rešenja o građevinskoj dozvoli, u slučajevima energetske sanacije objekta i vraćanja objekta u prvobitno stanje izvođenjem radova na fasadi, u skladu sa uslovima organa koji je nadležan za zaštitu spomenika kulture.” Član 44. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) koji dopunjuje član 142. Zakona.

Neke dodatne izmene i dopune koje treba pomenuti

Naknadno pribavljena dozvola ne oslobađa investitora i izvođača od krivične odgovornosti. Znači, ukoliko ste nakon intervenisanja inspekcije došli do građevinske dozvole, ipak ćete morati da platite kaznu propisanu zakonom.

„Naknadno pribavljena građevinska dozvola i potvrda prijave o početku građenja, odnosno pribavljeno rešenje iz člana 145. ovog zakona, ne oslobađa krivične odgovornosti, odnosno odgovornosti za privredni prestup i/ili prekršaj lica iz stava 1. tačka 2) ovog člana”. Član 60. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS, br. 62/2023) koji dopunjuje član 175. Zakona.

Ako se uklanja objekat bez dozvole sledi kazna

Najčešće u praksi se objekti uklanjaju bez dozvole. Sada je u Zakonu precizirano da je to kažnjivo pa je dodata nova tačka koja glasi:

,, 1а) uklanja objekat ili deo objekta bez rešenja о dozvoli uklanjanja objekta ili dela objekta (čl.167. i 168.);„. Član 70. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) koji dopunjuje član 208. Zakona.

Uvodi se pojam upravljač projekta ili dela projekta

„85) upravljač projekta ili dela projekta je privredno društvo/pravno lice koje može da angažuje investitor i koje vrši savetodavne i konsultantske usluge u svim ili pojedinim fazama planiranja i izgradnje, upravlja projektovanjem i izvođenjem svih ili pojedinih radova, vrši kontrolu dinamike napretka radova za koje je angažovan, organizuje sastanke sa izvođačima i stručnim nadzorom, o čemu izveštava investitora i predlaže investitoru sprovođenje eventualnih korektivnih aktivnosti“; Član 1. Zakona o dopunama i izmenama Zakona (Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) koji menja član 2. Zakona.

Izbačen je stav 8. iz člana 176. koji obavezuje inspektore da u roku od 3 dana po prijavi izvrše nadzor

Stav 8. iz člana 176. glasi: “Građevinski inspektor je dužan da odmah, a najkasnije u roku od tri dana, po saznanju ili prijavi, izvrši inspekcijski nadzor nad prijavljenim objektom i sačini zapisnik. Po sačinjenom zapisniku inspektor je dužan da odluči u roku od pet radnih dana.”

Ovo je prošlo bez veće diskusije, ali je veoma bitna stavka za one koji prijave nelegalnu gradnju koja ugrožava njihov životni prostor. Oni više neće imati tu sigurnost da će inspekcija izaći na teren u nekom doglednom roku, već će biti prepušteni slučaju koji može da se prolongira u nedogled.

Važnost razmene informacija

Ukoliko ste primetili još neke promene u Zakonu koje ovde nisu obuhvaćene, a tiču se dobijanja građevinske i upotrebne dozvole, budite slobodni da ih dodate u komentarima.

Tema dokumentacije i papirologije u arhitekturi su oduvek ne tako omiljena tema, zato je bitno da se razmenjuju informacije, i na taj način da se ova tema približi struci, a ujedno i građanima. Delite sa nama!