Analiza: Novi rast cena nekretnina u 2020. godini

U 2019. godini u segmentu građevinarstva zabeležen je veliki porast ekonomske aktivnosti od +28,5 % u odnosu na 2018. godinu. Nijedna druga grana privrede nije zabeležila takav rast u prethodnoj godini.

Da li je sada pravo vreme za kupovinu nekretnine? Hoće li stanovi u novogradnji pojeftiniti ili će cena kvadrata ponovo eksplodirati? Da li će stambeni krediti u bankama ostati povoljni? Ovo su neka od najčešćih pitanja koje sebi postavljaju svi oni koji žele da reše stambeno pitanje u narednom periodu. Ova detaljna analiza može da pomogne!

Predmet godišnjeg istraživanja za 2019. godinu, koje je uradio portal Moja Nekretnina, su nekretnine stavljene u promet u trećem kvartalu (Q3) 2019. godine na teritoriji Srbije. Za upoređivanje i određivanje kretanja cena na tržištu uzet je skup nekretnina objavljenih na internetu u prva dva kvartala 2019. godine.

U ovoj analizi su obrađena tržišta prodaje i izdavanja nekretnina. Kada je reč o izdavanju nekretnina, treba napomenuti da se radi o izdavanju nekretnina na duži period, izuzimajući izdavanje nekretnina na jedan dan ili bilo koji kraći period manji od jednog meseca.

Cene nekretnina koje su predmet istraživanja predstavljaju cene oglašenih nekretnina na internetu koje mogu u manjoj ili većoj meri odstupati od cene obavljene kupoprodaje. Isto tako cene izdavanja, predstavljaju cene koje su oglašene na internetu i ne predstavljaju krajnju cenu po kojoj su se stanodavac i stanar dogovorili.

Ovim istraživanjem pokrivena je cela teritorija Srbije kao i detaljnija analiza za grad Beograd. U samom prikazu rezultata objavljeni su podaci za teritorije na kojima je prikupljeno minimum 20 nekretnina za dati period koji je u fokusu.

Prosečna cena nekretnina kao prosta sredina

Prosta prosečna vrednost (prosta sredina) predstavlja zbir svih vrednosti podeljena sa brojem vrednosti koje su ušle u kalkulaciju. Primer: ako u kalkulaciju ulaze stanovi vrednosti 1750/m2, 1.500/m2, 1.600/m2 i 750/m2 prosta prosečna vrednost se izračunava kao (1.750 + 1.500 + 1.600 + 750) / 4 = 1.400/m2. Nedostaci proste sredine su što zanemaruje način raspodele vrednosti i jednako uključuje ekstremne vrednosti, kao i vrednosti koje se pojavljuju u većem broju slučajeva.

Srednja cena kao medijana

Medijana kao način računanja srednje vrednosti može dati znatno realniju sliku srednje vrednosti od proste sredine. Medijana se računa tako što se sve vrednosti poređaju od najmanje do najveće i kao sredina se uzima element koji se nalazi u sredini tog niza. Primer: ako u kalkulaciju ulaze stanovi vrednosti 1750/m2, 1.500/m2, 1.600/m2, 750/m2, niz vrednosti nakon sortiranja izgleda ovako: 750, 1.500, 1.600, 1.750. U ovom slučaju u centru niza se nalaze dva broja 1.500 i 1.600 pa se medijana računa kao 1.500 + 1.600 / 2 = 1.550. Prednosti ovog načina računanja srednje vrednosti nekretnine jeste što pravilnije oslikava težište niza vrednosti.

Realna prosečna cena nekretnina

Prosečna cena nekretnina, bilo da se računa kao prosta prosečna vrednost ili kao medijana može takođe da dovede do lažne slike o prosečnoj vrednosti. Ta greška može da se dogodi usled činjenice da u kalkulaciju ulaze nekretnine različitih struktura i atributa. Činjenica je da stanovi manje kvadrature imaju veću cenu kvadrata u odnosu na stanove veće kvadrature. S toga je bitno da u kalkulaciju ulaze nekretnine istih atributa. Na primer, ako je u jednom mesecu oglašen veliki broj stanova veće površine, a u narednom mesecu veliki broj stanova manje površine, vrlo verovatno će prosečna cena stanova u drugom mesecu biti viša, što na kraju ne mora da se ispostavi kao tačno, jer su obuhvaćeni pretežno manji stanovi.

Imajući u vidu taj problem, Moja Nekretnina razvija algoritam za realnu procenu vrednosti nekretnine. Ta vrednost će se pored proste prosečne vrednosti i medijane naći dalje u ovom izvešaju. U ovom izveštaju se najviše koristi metoda medijane prilikom određivanja srednje vrednosti, koja će biti osnov za računanje trenda rasta cena i na osnovu čega će se vršiti upoređivanje sa prethodnim kvartalom.

Tržište nekretnina u 2019. godini

U nastavku ove analize dat je detaljan prikaz kretanja cena nekretnina na tržištu u Srbiji u toku 2019. godine. Opšti utisak je da je tržište ostvarilo pozitivan rast cena u ovom periodu, gde su se naročito istakli pojedini gradovi, od kojih su neki ostvarili rast cena i do 30%.

Tržište nekretnina – Srbija

U proseku tokom 2019. godine cene nekretnina su ukupno porasle za 8,25 % kada se uzme u obzir Srbija kao celina, što se i moglo očekivati na osnovu trendova rasta koji su pratili 2019. godinu sve do samog njenog zavšetka. Međutim, ne može se reći da svi gradovi beleže trend rasta, ali u većini slučajeva cene nekretnina su skočile, pa tako prema izvršenoj analizi, najveći rast cena nekretnina je bio na Kopaoniku (sa porastom od 29,41%), zatim Sremska Mitrovica (+26,51%), Smederevo (+26,25%), Kragujevac (+25,14%) i Požarevac (+20,15%).

Tržište nekretnina u Srbiji u 2019. godini

Gradovi sa negativnim rastom na tržištu nekretnina tokom 2019. godine, gde je pad cena iznosio čak više od 10% bili su Zaječar (pad cena od 18%), Loznica (-16,97%), Jagodina (-13,8%), Čačak (-10,86%) i Zlatibor (-10,26%).

Kada se uzme u razmatranje cena kvadrata, na prvom mestu ističe se Kopaonik sa 1608,28 €, zatim Beograd sa prosečnom cenom kvadrata od 1513,4 €. Na trećem mestu je Novi Sad gde je prosečna cena kvadrata iznosila 1297 €, a zatim sledi Zlatibor sa cenom od 1277 €, koji iako beleži negativan rast cena u 2019. godini i dalje spada u najskuplje lokacije u Srbiji.

Tržište nekretnina – Beograd

Prodaja stanova u Beogradu

Na osnovu analize podataka za grad Beograd, moglo se zaključiti da su cene nekretnina na teritoriji Beograda porasle za 8,97% u odnosu na 2018. godinu. Lokacije sa najvećim porastom cena u toku 2019. godine su bile: Savski venac (+28,3%), Krnjača (+27,93%), Bulbulder na Zvezdari (+25,85%), Trošarina (+24,77%), Sutjeska u Zemunu (+24,76%), Palilula (+24,75%) itd. Porast cena od preko 20% su još ostvarile i Bajlonijeva pijaca, Sopot, Surčin, Savamala, Blok 38, Palilula centar, Ruzveltova, opština Stari grad i Dušanovac.

Međutim, nisu sve lokacije u Beogradu zabeležile rast cena tokom 2019. godine. Na sledećim lokacijama je došlo do značajnog pada cena nekretnina: Blok 21 (-16,41%), Blok 33 (-13,39%), Humska (-11,55%), Barajevo (-10,52%), Cvetni trg (-5,68%), A blok (-4,42%).

Ipak što se tiče cena po kvadratu i dalje vodeće pozicije drže Beograd na vodi sa cenom od 3060 € po kvadratu, zatim Obilićev venac gde je prosečna cena kvadrata u toku 2019. godine iznosila 3025 €, A blok sa cenom od 2992 € po kvadratu, zatim Savamala i Dom omladine gde je prosečna cena iznosila preko 2800 € po kvadratnom metru.

Izdavanje stanova u Beogradu

Na tržištu nekretnina u Beogradu, kada se posmatra izdavanje nekretnina, najveći skok cena izdavanja u toku 2019. godine bio je u Bloku 24, gde su cene izdavanja porasle za 32,95%, zatim u Cvijićevoj (+31,13%), Blok 70 (+29,88%), Blok 63 (+29,12%), Bogoslovija (+28,96%).

Analiza tržišta – izdavanja stanova u Beogradu u 2019. godini

Najmanji rast cena izdavanja u toku 2019. godine bio je ostvaren u Velikom Mokrom Lugu (-35%), zatim u Grockoj (-28,81%), Malom Mokrom Lugu (-26,27%), na Petlovom Brdu (-26,17%) i u Bloku 4 (-23,67%).

Profitabilnost izdavanja stanova u Beogradu

U Beogradu je profitabilnost izdavanja stanova bila najveća na teritoriji opštine Palilula (+8,57%), zatim u Kotežu i Bogosloviji preko 7%, a nakon toga slede Beograd na vodi, Borča, Zemun, Železnik sa preko 6,5% isplativosti izdavanja. Najslabija isplativost izdavanja bila je u Bloku 24 i na Obilićevom vencu, sa nešto više od 3%. Kao predmet ove analize isplativosti su uzete prosečne cene kvadrata prodaje i izdavanje na kraju 2019. godine.

Cena kvadrata – Novi Beograd

Kada se uzme u razmatranje Novi Beograd, u 2019. godini cene nekretnina su porasle za 6.73% u proseku u odnosu na 2018. godinu. Najskuplji kvadrat na Novom Beogradu iznosio je 2992 € u A Bloku, dok je lokacija sa najvećim porastom cena bio Blok 38, gde su cene porasle za 22,92%. Najjeftiniji kvadrat na Novom Beogradu nalazi se na Ledinama (1009 € po kvadratnom metru), a najmanji porast cena zabeležio je Blok 21, gde su cene pale za 16% u odnosu na 2018. Godinu. Lokacije na kojima je tokom 2019. godine došlo do primetnog rasta cena, osim Bloka 38, su još: Blok 70a, Belvil, Stari Merkator, Blok 37, Ledine, Bežanijska kosa, Bežanija i Blok 34, na kojima je porast cena iznosio preko 15%.

Cena kvadrata – Zemun

Na teritoriji Zemuna, najveći rast cena tokom 2019. godine bio je na lokaciji Sutjeska i iznosio je 24,76%, a lokacija sa najmanjim porastom bila je Galenika, gde su cene u proseku porasle za 4,14%. Ono što je interesantno je da nijedna lokacija u Zemunu nije imala negativan rast cena, a prosečan rast, kada se uzmu u obzir sve lokacije u Zemunu je iznosio 7,1%. Najskuplja lokacija u Zemunu bila je Donji grad i naselje Save Kovačevića, gde je prosečna cena kvadrata iznosila preko 1400 €. Najpovoljnije cene nekretnina u Zemunu su se mogli naći za 730 € po kvadratnom metru i to u Batajnici.

Cena kvadrata – Novi Sad

Na teritoriji Novog Sada je tokom 2019. godine uglavnom došlo do porasta cena nekretnina, koji je u proseku iznosio 2,94%. Najveći rast zabeležen je u Sremskoj Kamenici (+19,65%), a najmanji na lokaciji Bulevar Oslobođenja (+8,95%), međutim iako je ovde zabeležen najmanji rast ova lokacija i dalje važi za najskuplju po ceni kvadrata od 1400 €.

Novogradnja u 2019. godini

Broj izdatih građevinskih dozvola je pratio uzlaznu putanju tokom cele 2019. godine. Na samom početku godine je došlo do blage stagnacije što se tiče broja izdatih građevinskih dozvola, dok je u oktobru 2019. godine taj broj dupliran. Prema Republičkom zavodu za statistiku1 u toku 2019. godine izdato je za 26% više građevinskih dozvola u odnosu na isti period prethodne godine, a vrednost izvedenih građevinskih radova je tokom 2019. godine bila u porastu za 27% u odnosu na 2018. godinu.

Realne prosečne zarade su u prethodnoj godini porasle za 8,5%, krediti su i dalje veoma povoljni.

Ekonomski faktori u 2019. godini

U nastavku je razmotreno nekoliko ekonomskih faktora, koji imaju bitnu ulogu na tržištu nekretnina u Srbiji.

Bruto domaći proizvod

Ukupna ekonomska aktivnost u Srbiji u 2019. godini, merena realnim kretanjem bruto domaćeg proizvoda (BDP), ostvarila je rast od 4,0 % u odnosu na 2018. godinu. Međutim, nisu svi sektori privrede zabeležili jednak rast. Sledi lista sektora koji su zabeležili najveću ekonomsku aktivnost u 2019. godini:

Sektor : Promena

• Industrijska proizvodnja: +0,3 %
• Poljoprivredna proizvodnja: -0,1 %
• Građevinarstvo: +28,5 %
• Trgovina na malo: +9,2 %
• Trgovina na veliko: +5,1 %
• Usluga smeštaja i ishrane: +9,1 %
• Saobraćaj i skladištenje: +6,4%
• Telekomunikacije: +5,7 %
• Spoljnotrgovinska robna razmena: Izvoz +8,0 %, uvoz +7,8 %.

Prema navedenim podacima, jasno je da je najveći porast ekonomske aktivnosti zabeležen u građevinarstvu o čemu govori i velika ponuda novogradnje kako u Beogradu tako i u ostalim gradovima Srbije.

Prosečne zarade

Na osnovu podataka koje je objavio republički zavod za statistiku2, prosečna zarada po zaposlenom u Srbiji u oktobru 2019. godine je iznosila 76.096 dinara (647 €) bruto, dok je ona iznosila 55.065 dinara (468 €) kada se odbiju porezi. Prema istom izvoru, kada se pogledaju prosečna primanja u istom periodu prethodne godine, u 2019. godini došlo je do porasta zarada od 10,3% nominalno, odnosno realno 8,5%.

Rast prosečne zarade u 2019. godini je nesumnjivo, kao jedan od faktora, uticao i na porast tržišta nekretnina u Srbiji u 2019. godini. Rast prosečne zarade od čak 9,2% kao i činjenica da prosečna zarada raste iz godine u godinu (2018. Iznosio je 5,7% u odnosu na prošlu godinu, dok je u 2017. Godini iznosio 1,1 % u odnosu na prethodnu godinu), stvara pozitivnu klimu za dalji razvoj tržišta nekretnina.

Doznake iz inostranstva

Pored prosečnih zarada koje ostvaruju građani Srbije, bitan faktor čine i doznake iz inostranstva, koje čine 15% celokupnog bruto domaćeg proizvoda Srbije. Srbija je na petom mestu u svetu po iznosu poslatog novca iz inostranstva po glavi stanovnika. U 2019. godini doznake iz inostranstva su iznosile preko 3 milijarde evra.

Priliv novca iz inostranstva koji je u protekloj godini iznosio preko 3 milijarde evra što je 15% celokupnog bruto domaćeg proizvoda Srbije.

Zaključak analize

U ovoj analizi predstavljeno je kretanje cena nekretnina na teritoriji Srbije u toku 2019. godine. Podaci koji su istaknuti u ovom dokumentu su dobijeni nakon analize prosečne cene kvadrata na kraju 2018. godine i njeno poređenje sa cenama tokom i na kraju 2019. godine.

Na osnovu ove analize, može se zaključiti da je na nivou cele Srbije tokom 2019. godine pretežno dominirao stabilan rast na tržištu nekretnina. Kada je reč o izdavanju nekretnina, cene nekretnina su varirale od lokacije do lokacije, nezavisno od cene kvadranog metra. Tako je na primer u Bloku 24 došlo do porasta cena izdavanja stanova za oko 33%, dok su cene prodaje stagnirale, sa vrlo blagim porastom od 1%. Isto tako cene kvadrata su i dalje najviše na teritoriji Beograda, što nije garantovalo i porast cena izdavanja na ovim lokacijama. Na primeru Beograda na vodi se može videti da su cene izdavanja bile u padu za oko 4%, a da je ova lokacija i dalje na prvom mestu po ceni kvadrata. Što se tiče isplativosti izdavanja, moglo se zaključiti da je najveća isplativost izdavanja bila na teritoriji Pančeva, Beograda i Niša.

Ovakvi izveštaji, iako daju dobru sliku o kretanju tržišta nekretnina, ne daju jasnu sliku o specifičnostima tržišta i podaci se ne mogu primeniti za procenu vrednosti nekretnine. Date informacije mogu se koristiti kao okvirna procena vrednosti nekretnina, dok se za detaljnu analizu preporučuje korišćenje kalkulatora koji se nalazi na sajtu Moja Nekretnina (link). Ovaj kalkulator uzima u obzir sve bitne specifičnosti stana kao što su površina, struktura, spratnost, opremljenost i slično. Imajući u vidu unete karakteristike stana, algoritam pronalazi slične stanove oglašene u prošlosti koje imaju slične karakteristike. Na taj način se dobija preciznija procena vrednosti nekretnine. Sve u svemu, ne postoji savršen trenutak za kupovinu stana, ali je svakako od velikog značaja imati informacije iz prethodnog perioda, kako bi se stekao utisak koja je trenutno realna cena određene nekretnine i time maksimalno profitirati prilikom kupovine.

Tržište nekretnina u 2020. godini

U novoj godini definitivno možemo očekivati da se pozitivan trend razvoja tržišta nekretnina u Srbiji nastavi kada je u pitanju novogradnja, ali i dalji porast cena nekretnina. U 2020. godini bi trebalo da se desi čudo da se takav trend ne nastavi (bar u prvoj polovini godine) jer svi ekonomski faktori idu u prilog daljem rastu.

U 2019. godini u segmentu građevinarstva zabeležen je veliki porast ekonomske aktivnosti od +28,5 % u odnosu na 2018. godinu. Nijedna druga grana privrede nije zabeležila takav rast u prethodnoj godini.

Realne prosečne zarade su u prethodnoj godini porasle za 8,5%, krediti su i dalje veoma povoljni a ne treba zaboraviti ni stalan priliv novca iz inostranstva koji je u protekloj godini iznosio preko 3 milijarde evra što je 15% celokupnog bruto domaćeg proizvoda Srbije.

Kada su cene nekretnina u pitanju, ipak bi trebalo očekivati blago usporavanje rasta u 2020. godini jer toliki rast u protekle 3-4 godine ipak nije održiv.

Kad ste već ovde…

• Da li je pravo vreme za kupovinu stana? Ovo istraživanje može da pomogne!