Pitali smo advokata kako kupiti stan preko kredita
Stanovi u Srbiji sve su skuplji, a jedan od razloga za jagmu za nekretininama jesu i povoljni stambeni krediti. Advokat Brane Krunić piše kako se tačno kupuje stan putem bankarskog stambenog kredita.
Ukoliko ste se opredelili da za sebe i članove svog domaćinstva obezbedite krov nad glavom, da kupite stan ili kuću putem bankarskog stambenog kredita, pokušaćemo da vam u kratkim crtama objasnimo šta vam je potrebno i šta vas očekuje u tom postupku.
Prvobitno je da kod poslovne banke, čiji vam uslovi kamate – otplate glavnice i uopšteno kredita u celosti odgovaraju, predate sledeće:
- Dokumentaciju koju će vam izdati poslodavac ili knjigovođa. Ovo se najčešće odnosi se na prosek plate tj. vaše zarade i primanja koje ostvarujete mesečno (na ovaj način banka proverava vašu kreditnu sposobost i do kog iznosa može da vam odobri stambeni kredit) kao i druge formulare na koje će vam izabrana poslovna banka jasno ukazati;
- List nepokretnosti za predmetnu nepoketnost (vlasnički list) čije se izdavanje sa zahtevom bilo kog lica može dobiti kod nadležnog Republičkog geodetskog zavoda – Službe za katastar nepokretnosti;
- Procena nepokretnosti ovlašćenog procenitelja, koji se nalazi na spisku poslovne banke, radi procene tržišne vrednosti nepokretnosti. Banci je ovo važno, jer kao budući založni (hipotekrani) poverilac, odlučuje da li će učešće za bankarski kredit, koje vi plaćate iz sopstvenih sredstava, biti 20% ili 30% (najčešće kod svih poslovnih banaka) u zavisnosti od nepokretnosti – strukture, lokacije, same gradnje i drugo.
Izuzetno, učešće nije potrebno ukoliko imate nepokretnosti koje mogu biti podobne za banku da se osiguraju u što većem obimu sa svojim založnim pravom (npr. podižete stabeni kredit od cca 25.000 EUR-a, a hipoteku stavljate na neku drugu nekretninu, vašu ili od bilo kog trećeg lica, čija je vrednost znatno veća od iznosa kredita koji dobijate – npr. 60.000 evra).
- Predugovor, koji u praksi banka ne insistira da bude overen kod javnog beležnika sa svim relevantnim podacima o kupoprodaji:
- predmet kupoprodaje,
- cena,
- uknjižbena dozvola,
- predaja poseda,
- zaštita od pravnih nedostataka (evikcija),
- troškovi postupka i dr. a koji zaključuju kupac i prodavac
Založna izjava i kupoprodajni ugovor
Nakon što ste gore označeno dostavili, banka putem svog kreditnog odbora odlučuje da li ispunjavate uslove da dobijete traženi stambeni kredit. Ukoliko je odgovor pozitivan tada se u dogovoru sa vašom poslovnom bankom zakazuje termin overe dokumentacije kod javnog beležnika. Ukoliko je traženi kredit osiguran kod NKOSK-a (NACIONALNA KORPORACIJA ZA OSIGURANJE STAMBENIH KREDITA) tada je svakako neophodan i njihov pozitivan odgovor.
Nakon overe založne izjave, zaključuje se i overava konačni kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika koji ste sačinili vi ili advokat za koga ste se opredelili.
Kod nadležnog javnog beležnika se overava, prvo založna izjava koju sačinjava i overava notar u dogovoru sa poslovnom bankom. Nju u najčešćem broju slučajeva potpisuje prodavac samo iz razloga što je on još tog momenta i dalje vlasnik predmetne nepokretnosti jer se banka uvek prvo obezbeđuje (bez obzira u čiju korist se podiže stambeni kredit). Nakon overe založne izjave, zaključuje se i overava konačni kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika koji ste sačinili vi ili advokat za koga ste se opredelili.
Hipoteka i isplata
Po overi akata iz prethodnog stava, javni beležnik po službenoj dužnosti u roku od 24h dostavlja elektronskim putem overenu založnu izjavu i kupoprodajni ugovor Katastru nepokretnosti, a vi kao kupac u dogovoru sa bankom morate da iskoordinišete plaćanje taksi prema uslugama Katastra, kako bi se nakon uplate taksi donela rešenja a pre svega o upisu hipoteke, koje je banci (ali ne svim) neophodno radi isplate iznosa dobijeg iz stambenog kredita.
Iznos stambenog kredita se isplaćuje na račun prodavca (može da ima otvoren račun u poslovnoj banci kod koje se podiže stambeni kredit ali i ne mora, može da se opredeli tekući račun kod koje god poslovne banke želi u Republici Srbiji). Takođe, u zavisnosti od politike banke i vašeg zahteva stambeni krediti mogu biti isplaćivani i u evrima i u dinarima.
Po okončanju celog postupka, na Vama je da uredno i u zakonskom roku podnesete odgovarajuće poreske prijave nadležnim Poreskim upravama:
- porez na prenos aposlutnih prava,
- porez na imovinu,
- porez na kapitalnu dobit ukoliko ista postoji,
- zahtev za refundaciju PDV-a kao kupca prvog stana ukoliko ste nekretninu kupili direktno od investitora ili drugo
Piše advokat Brane Krunić za 4zida.
Kad ste već ovde…
