Šta sve treba da znamo o profesionalnim upravnicima zgrada
Isplativost rada, naplata potraživanja ali i negativan stav građana samo su neki od problema koje će sačekati nove upravnike zgrada.
Da počnemo obrnutim ali čini nam se neophodnim tokom. Svi mi koji živimo u zgradama imaćemo uskoro upravnika zgrade koji može biti izabran od strane stanara zgrade ili ukoliko, iz bilo kog razloga stanari ne izaberu svog upravnika, grad će im ga dodeliti. Razlika između ova dva upravnika jeste što upravnik zgrade, izabran od strane stanara, ne mora da polaže test i nema zakonom definisane obaveze, dok će upravnici koje bude dodeljivala lokalna samouprava biti licencirani.
Prvi korak u organizaciji zgrada bio bi da se izglasa komšija koji bi bio predsednik Skupštine stanara i koji bi obavljao ulogu upravnika zgrade. Ako te ne urade – grad će im dodeliti jednog.
A sada da se vratimo na osnove teme i srž ovog problema, to jest, rešenja.
Svi koji žive u zgradama znaju koliko je, nažalost u najvećem broju slučajeva, teško ujediniti stanare jedne zgrade u rešavanju bilo kog tekućeg problema. Problemi nastaju čak i oko menjanja sijalica, čišćenja hodnika, održavanja liftova pa sve do potrebe za postavljanjem fasade ili njene sanacije. Prema zamisli države, svi ovi problemi trebalo bi da se reše otvaranjem novog radnog mesta na teritoriji čitave države: upravnik zgrade.
Obzirom da pomenuto radno mesto zvuči primamljivo mnogim nezaposlenim osobama širom naše zemlje, pretpostavlja se da će odziv biti veliki. Međutim, koliko je čitava ova ideja o postavljanju upravnika zgrada na čelo zajedničkih stambenih objekata održiva i kakva je uopšte perspektiva budućih upravnika zgrada, morali bi detaljno da razmotrimo.
Kako do licence?
Naime, za mesto upravnika zgrade, odnosno za obuku koja će obezbediti licencu za ovo radno mesto, može se prijaviti svaki stanovnik Republike Srbije koji ima završenu četvorogodišnju srednju školu (prema nekim navodima, četvorogodišnju srednju školu tehničkog usmerenja), položen ispit i licencu, kao i da bude upisan u registar koji vodi PKS, a u koji se ne može upisati osuđivano lice za krivično delo koje ga čini nedostojnim ili nepodobnim za obavljanje poslova profesionalnog upravnika.
Za cenu od 250 do 300 dinara po stanu na mesečnom nivou, upravnici će morati da budu na raspolaganju stanarima 24 sata dnevno, sedam dana u nedelji.
Tok dobijanja licence za profesionalnog upravnika zgrade teče na sledeći način.
Svi koji budu želeli da im buduće zanimanje bude profesionalni upravnik zgrade, a ispunjavaju pomenute uslove, moći će da se prijave u jednu od 17 regionalnih jedinica Privredne komore Srbije, koje se nalaze širom Srbije. U onim gradovima u kojim Privredna komora Srbije nema regionalnu jedinicu, a gde postoji minimum deset zainteresovanih građana za obuku, Privredna komora Srbije će pronaći prostor i organizovati način na koji će i oni moći da se obučavaju u svom mestu, kako ne bi imali dodatne putne troškove.
Prvi krug obuka počeo je 25. maja 2017. godine u sedištu Privredne komore Srbije u Beogradu i trajaće sedam dana. Predviđeno je da budući upravnici zgrada pohađaju obuku u trajanju od pedeset školskih časova, tako što će polaznici šest dana imati po sedam, a sedmi dan osam časova.
Teme koje će polaznici obraditi tokom obuke jesu: pravni okvir u vezi s korišćenjem, upravljanjem i održavanjem zgrada, administrativni i finansijski aspekti upravljanja zgradom, karakteristike zgrade, održavanje zgrade i bezbednosne procedure, kao i komunikacija. Nakon obuke, polaznici bi trebalo da steknu praktično znanje koje će im pomoći u obavljanju posla.
Polaganje ispita trebalo bi da se održi tokom poslednje nedelje juna, tako da bi prvi licencirani upravnici zgrada postojali već u julu.
Zakonom je predviđeno da se najmanje dva puta godišnje organizuju obuke i ispiti za sticanje licenci za profesionalne upravnike zgrada, tako da se u određenom vremenskom periodu, prema iskustvima iz okolnih zemalja, očekuje aktiviranje između 15 i 20 hiljada novih radnih mesta.
A ovako bi trebalo da izgleda novo radno mesto u praksi.
Nakon što prođu obuku i polože stručni ispit budući profesionalni upravnici zgrada, da bi mogli da obavljaju ovu funkciju, dužni su da otvore svoju firmu u Agenciji za privredne registre ili da se više njih organizuju kao preduzetnici ili da se zaposle kod nekog pravnog lica koje se bavi ovom delatnošću.
Kako smo već naglasili, prvi korak u organizaciji zgrada, bio bi da se na Skupštini stanara izglasa komšija koji bi bio predsednik Skupštine stanara i koji bi obavljao ulogu namenjenu upravniku zgrade. On nema jasno definisane obaveze ali bi trebalo da se odgovorno odnosi prema ovoj poziciji. Međutim, ako iz bilo kog razloga stanari ne odrede svog predsednika ili samostalno ne angažuju profesionalnog upravnika zgrade, gradska uprava će im dodeliti jednog. Izglašavanjem novog zakona o stanovanju, dužnosti i obaveze profesionalnog upravnika zgrade su jasno definisane i to ga razlikuje od upravnika zgrade/komšije.
Dužnosti upravnika
Dužnosti profesionalnog upravnika zgrade su sledeće:
- predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja zgrade;
- stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
- uz saglasnost skupštine stambene zajednice odlučuje o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
- obezbeđuje mogućnost prijavljivanja kvarova ili drugih problema (kao što su: nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji) u zgradi 24 časa neprekidno;
na osnovu primljene prijave obavesti nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera, od nadležnog organa; - evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima, ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo);
- obezbeđuje izvršenje radova hitnih intervencija u primerenom roku, a najkasnije 48 časova od trenutka prijave;
- predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta.
- takođe, predloženi zako predviđa i novčanu kaznu od 5.000 do 50.000 dinara za stanodavca ako upravniku zgrade ne prijavi podstanare.
Za cenu od 250 do 300 dinara po stanu na mesečnom nivou, koliko je predviđeno da će stanari biti u obavezi da plaćaju svom upravniku zgrade, oni će morati da budu na raspolaganju stanarima 24 sata dnevno, sedam dana u nedelji. Profesionalni upravnik zgrade mora obezbediti način funkcionisanja preko kog će stanari najefikasnije prijavljivati kvarove, buku, nepoštovanje kućnog reda ili bilo koji drugi problem u zgradi koji remeti njihov život. Ukoliko profesionalni upravnik neadekvatno obavlja svoje dužnosti stanari ga mogu prijaviti Privrednoj komori Srbije, koja će uspostaviti sud časti, na kom će upravnci odgovarati ukoliko načine neko krivično delo ili štetu.
Prema rečima pomoćnice ministarke građevinarstva Jovanke Atanacković, prema saznanjima koje je dobila od firmi koje su se do sada profesionalno bavile održavanjem zgrada, profesionalni upravnik zgrade bi održavanjem dvadesetak zgrada mogao da zaradi mesečnu platu u iznosu od oko 55.000 dinara.
Međutim, da li je sve ovako jednostavno?
Problemi na vidiku
Prvi od potencijalnih problema bio bi isplativost rada upravnika zgrada. Ukoliko bi novi upravnik nakon sticanja licence morao da otvori firmu, određeni deo stečenih prihoda morao bi da da državi. Zatim, kako je u svakom poslu u početku teško odmah steći pun kapacitet poslovanja, javlja se problem da će upravnici zgrada u početku svoje usluge naplaćivati pretpostavimo za samo dve do tri zgrade. Ukoliko one imaju, kao mnoge novije zgrade, dvadesetak stanova, njegova mesečna zarada bila bi maksimalno oko 18.000 dinara. Obzirom da je potrebno da stanarima bude na raspolaganju 24/7 i da mora da određene prihode prosledi i državi, postavlje se pitanje da li će budući upravnici svoj novi posao zaista videti kao isplativ.
Da li možemo da očekujemo da će stanari, kojima je upravnik nametnut, biti revnosni u isplaćivanju profesionalnog upravnika zgrade?
Sledeći potencijalni problem, bila bi naravno naplata. Mnogi se pitaju da li možemo da očekujemo da će stanari, koji nisu samostalno mogli da se dogovore oko izbora upravnika, te im je jedan nametnut, biti revnosni u isplaćivanju profesionalnog upravnika zgrade. Kod ovog problema ipak postoji zakonsko rešenje. Oni stanari koji ne budu plaćali svoje mesečne obaveze, biće predati javnom izvršitelju.
I na kraju možda i najveći problem, ili bolje rečeno negativni stav građana prema donetoj odluci o postavljanju profesionalnih upravnika zgrada, usled mišljenja da je država na ovaj način skinula sa sebe odgovornost održavanja zgrada i stavila je na teret građanima. Naime, građani su nezadovoljni jer se u novom zakonu nalazi deo o odgovornosti stambene zajednice (član 47. i 48.) gde piše da su stanari zgrade dužni da odgovaraju za štetu nastalu neadekvatnim održavanjem zgrade. Ovo rešenje, prema rečima građana, bilo bi sasvim prihvatljivo ako ne bismo uzeli u obzir prethodnih trideset godina kada su zgrade održavale gradske firme, koje su ih ostavile u ne baš zavidnom stanju. Međutim, država se od održavanja zgrada ograđuje izjavom da su stambene zgrade u vlasništvu stanara, te da oni moraju imati odgovornost prema njima kao i prema svojim komšijama. Svi oni koji ne žele da žive u zajednici, prema rečima gradskog menadžera Beograda Gorana Vesića, trebalo bi da žive u kućama.
Četrnaest organizacija i inicijativa iz Beograda, Novog Sada, Niša i Zrenjanina 7. decembra 2016. zajednički je podnelo primedbe na Nacrt zakona o stanovanju i održavanju zgrada. Međutim, zakon je stupio na snagu i profesionalni upravnici zgrada uskoro će postati realnost.
Mišljenja građana su naravno podeljena, kao i za svaku aktuelnu temu koja se tiče svakodnevnog života svih građana Srbije. Da li je donošenje zakona o stanovanju koji podrazumeva i angažovanje upravnika zgrada korektno po građane i da li će se ovo novo radno mesto pokazati kao održivo i korisno po građane, ostaje nam da vremenom vidimo.
Ko god bio u pravu, profesionalni upravnici zgrada postaju novo zanimanje i u Srbiji i postaće deo naše svakodnevice. Nadamo se da će je na adekvatan i predviđen način olakšati, ali i da će građani poštovati svoje nove dužnosti, kako bi sve funkcionisalo bez neprijatnosti za obe strane.
Poslednji rok
Prema zakonu, registar profesionalnih upravnika i registar stambenih zajednica treba da budu uspostavljeni do 1. januara 2018. godine, odnosno 12 meseci nakon stupanja na snagu Zakona o stanovanju. Dakle, poslednji rok do kog sve zgrade moraju da imaju upravnika, profesionalnog ili onog kojeg samostalno odaberu iz svoje zgrade, je do kraja godine.
Foto: Marko Poplašen
Ja sam arhitektonski tehnicar,zavrsila sam u Sarajevu skolu,interesuje me sve vezano za struku,pa i ovo.Zivim u Arandjelovcu,bez posla sam,a imam 60 god. i ovakvve osobe nikome ovde nisu potrebne,a zelim da radim.
Izabrali smo upravnika zgrade sa 14 glasova,advokat koji je vodio sastanak tražio je još po stanovima i dobio potpise od 2 ili 3 stanara, Predložio je isto Za PREDSEDNIKA i zamenika IATE OSOBE KOJE SU I PRE BILE,on kao zamenik iako je reka da tog zamenika nema,U PREDHODNOM MANDATU KMOJI JE TRAJAO TRI I NEŠTONIKADA NISU ODRŽALI NI JEDAN SASTANK. 5.000 maraka koje je advokat trebao da da za naša dva ulaza na ime koriš-
ćenja PROSTORIJE ADVOK.KANCALARIJE, nikakvo objašnjenje. Izabrani predsednik ima svoju privatnu firmu do sada kao i njegov zamenik ponešto su kao uradili, ali samo da bi opravdali potrošeni 5.000 maraka, bez ikakvih dokaza, a marke su imyali na privatnom računu. Posle 4 do 5 meseci kažu nema para potrošili za krečenje, a to je moglo kmoštati oko 500 ili 600 maraka.
KAKO SE MOŽE OVO GLASANJE SA NOVIUM SASTANKOM-SKUPOM STANARA PONIŠTITI.
Ne razumem kako to funkcionise, ako je izabrani upravnik stanovnik zgrade, ne treba da polaze ispit, a ako nije, onda mora. To mu dodje kao ako vozis svoj auto ne moras da imas polozen vozacki ispit, a ako vozis tudji onda moras. Kako to funkcionise, u cemu je fora?