Kada se investicioni kupci povuku, stanovi će ponovo postati dom, a ne ulaganje

Tržište nekretnina u Beogradu se hladi, pa se očekuje povratak kreditnih kupaca i priuštivijih stanova za ljude koji će zaista u njima živeti.   

“Ne verujem da će se u narednih tri do šest meseci po pitanju pada cena kvadrata „desiti ništa spektakularno“ – istakao je Miodrag Gazibara iz kompanije SEBRE na panelu „Imamo li čim?“ na konferenciji BuildUp 2024: Stanogradnja koju je organizovao portal Gradnja.

„Uvek ćete u medijima imati ljude koji najavljuju taj kolaps, zato što je to interesantna vest. Kada kažemo da neće biti ništa specijalno, to nije vest.“, rekao je Gazibara i dodao:

„Nemoguće je da dođe do kolapsa cena na nivou tržišta od 20 do 30 odsto, a da ne dođe do kolapsa ukupne ekonomije. Ovo je tržište na kom dominiraju investicioni kupci. Zvanični podaci RGZ i kažu da je otprilike oko 75 posto keš kupaca, oko 25 posto su kreditni kupci. U Beogradu je prošle godine bilo oko dve milijarde evra prometa stanova, ove godine će biti slična cifra, možda će biti nešto manja, ali je očigledno da nije došlo do nekog velikog pada“.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Od nelegalne do prekomerne stanogradnje: Imamo li strategiju za širenje Beograda?

Od januara 2023. kao da je neko povukao ručnu kočnicu

Gazibara navodi da se veliki skok cena desio u proleće i leto 2022. godine, kada je nakon početka rusko-ukrajinskog rata u Srbiju krenuo priliv imigranata iz Rusije i Ukrajine, te je praktično došlo do dupliranja cene renti i kirija.

„Kada su investicioni kupci shvatili da dolazi do dupliranja renti, u četvrtom kvatralu 2022. godine – dok je promet nekretnina u regionu i svuda u svetu uveliko u padu – kod nas je išlo sve suprotno. I onda, kad je prestao dolazak imigranata, od januara 2023. kao da je neko povukao ručnu kočnicu. Znači, vidi se već sad ozbiljan pad u prometu, ozbiljna stagnacija, i otprilike tu se i nalazimo zadnjih zadnjih godinu i po do dve dana“, ocenio je Gazibara i nastavio:

„Ono što je karakteristika ovog tržišta jeste nedostatak kvalitetne ponude, to će u većoj meri uvek biti situacija, a ono što takođe odražava ovo tržište jeste nestrpljenje – 80 do 90 posto kupovine koju ćemo videt u narednih šest meseci su odraz nestrpljenja koje se meri godinama unazad, prosečan kupac čeka 4–5 godina dok nije aktivirao svoj kapital, i investiocioni kupci i ovi koji kupuju za sebe“.

Nije dovoljno da imate dobar proizvod

Jovana Martinović iz Merin Holdings složila se sa gledištem svog prethodnika, dodavši da je nastupio momenat gde će se „istanjiti tržište“, u smislu da će mnogo teže biti investitorima koji već nemaju stabilno stukturisan posao, investitorima koji nisu adaptibilni.

„U prethodnih sedam godina imperativ ulaganja u marketinške aktivnosti, baš zbog toga što je takav bio trend razvoja na tržištu, stvarno je bio nizak. Kupci danas su neuporedivo više edukovani, što mislim da je sjajno i mislim da je odlična situacija što nam se tržište stabilizuje jer to znači da će biti stabilnije, ali to takođe znači da, ako ste investitor, nije dovoljno da imate dobar proizvod. Potrebna je značajna agilnost sa stanovišta investitora i značajna ulaganja u optimizaciju i osavremenjivanje prodajnog i marketing procesa“ – kaže Jovana Martinović.

Investitori samo rade ono što im tržište traži

Branko Sikimić iz Delta Real Estate navodi da je na projektu Delta District napravljen balans, tako da je otprilike podjednak odnos onih koji kupuju investiociono i onih koji planiraju tu da žive ili kupuju stanove za svoje ukućane.

„To su uglavnom kupci koji znaju šta hoće, delom su upoznati sa projektom, znaju da je to već duže vreme lokacija koja se priprema, najtraženija lokacija na Novom Beogradu, tako da je njima bitno da je to siguran investitor kao i kvalitet gradnje. Investicioni kupci takođe gledaju kako će taj novac koji imaju da ’uposle’, traže neku mirnu luku za taj svoj novac i oni, u stvari, vide da će tu moći da na duži vremenski period ostvare neki rastući benefit“, kaže Sikimić.

To je dovelo do toga da u ovoj zemlji, ako ste normalan čovek, vi ne možete da kupite stan, što je krajnje nenormalna situacija.

Nebojša Nešovanović iz CBRE je istakao da je bitno shvatiti da se naše tržište konstantno transformiše, te da je zadnji ciklus transformacije krenuo negde 2014. ili 2015. godine i od tog momenta tržište je poraslo tri puta.

„Tri puta više gradimo, tri puta je više prometa, a i cene su dva do tri puta više nego 2014. ili 2015. Čeka nas narednih deset godina i transformacija će se nastaviti, ali transformacija neće biti kvantitativna. Znači, nećemo više imati rast volumena proizvodnje, gradnje i svega ostalog. Verujem da je država shvatila suštinski problem našeg tržišta. Vi kao arhitekte verovatno verujete da su to investitori koji žele da prave ružne zgrade i male stanove i naruže grad. Nisu, investitori samo rade ono što im tržište traži“ – navodi Nešovanović i nastavlja:

„U suštini, shvatili smo da nam investicioni kupci diktiraju tržište i investicioni kupci traže likvidne nekretnine. Najlikvidniji su bili mali stanovi i zbog toga smo počeli da pravimo stambene zgrade koje više liče na hotele – ne treba vam ni vrtić, ne treba vam ni park, ne treba vam ništa. Treba vam nešto da je spakovano što više kvadrata, što više malih stanova, dajte od arhitekata neku lepu fasadu, da ga lepo upakujemo, da ga lepo prodamo i to je kraj priče. To je dovelo i do ozbiljnog rasta cena i dovelo je do toga da u ovoj zemlji, ako ste normalan čovek, vi ne možete da kupite stan, što je krajnje nenormalna situacija“ (aplauz).

Ta priča „spakuj što više kvadrata“ – gde ništa nije bitno osim da stan ima 50 m² sa jednom spavaćom sobom – će biti prilično passe za jedno dve do tri godine.

Nešovanović napominje da je rešenje u preusmeravanju tražnje, da investicione kupce „sklonimo“ sa tržišta nekretnina jer oni moraju da idu na tržište kapitala.

„Trenutno je već otišlo oko milijardu i po evra sa tržišta nekretnina na tržište kapitala. Pravi udarac očekujem tek u 2025. i 2026. godini, tako da će priča sa investicionim kupcima prilično ostati iza nas. To je još uvek dominantno, ali ta priča ’spakuj što više kvadrata’ – gde ništa nije bitno osim da stan ima 50 kvadrata sa jednom spavaćom sobom – će biti prilično passe za jedno dve do tri godine“, kaže Nešovanović i objašnjava:

„Tržište kapitala će ponuditi nešto i odvući će investicione kupce, a tržište stanova će se vratiti ljudima kojima stanovi trebaju. Trenutno se izda oko 35.000 do 40.000 građevinskih dozvola godišnje, to je istorijski maksimum, tako je građeno u ovoj zemlji 1970-ih godina kada je demografija bila neuporedivo bolja. Nama, realno, toliko stanova ne treba, oni se trenutno prodaju jer ima ovih investicionih kupaca. Kad njih izvučemo iz jednačine, ostaju nam ljudi kojima trebaju stanovi za život“.

Krediti će se vratiti i kreditni kupci će se vratiti jer oni ne kupuju stanove od 8.000 €/m², oni kupuju nešto u čemu će da žive i nešto što je priuštivije.

Nešovanović navodi i da od tržišta očekuje „hlađenje“, naročito u delu investicionih nekretnina, te da će nam uskoro vrlo aktuelniji postati priuštivi stanovi od 1.500 do 3.000 €/m². „Krediti će se vratiti i kreditni kupci će se vratiti jer oni ne kupuju stanove od 8.000 €/m², oni kupuju nešto u čemu će da žive i nešto što je priuštivije“ – kaže predstavnik CBRE.

Na pitanje moderatora Uroša Đakovića da li Srbija ima infrastukturu da se razdvoje investitori od ljudi koji kupuju za život, u smislu fondova poput REIT-a (Real Estate Investment Trust) koji će dati priliku investitorima koji žele da investiraju u nekretnine da investiraju u nekretnine ali na različit način tj. kroz fondove koji su na Zapadu već odavno razvijeni, Nešovanović kaže:

„Mi na tome ovde upravo radimo, prevazilazimo pravne prepreke, radimo na setovanju prvih nekih fondova i to će vrlo brzo zaživeti. Fondovi će naročito podstaći gradnju komercijalnih objekata, dakle, ovde pričamo o goloj komercijali. Kupovaće se poslovne zgrade, logistika, tržni centri, tzv. nekretnine koje generišu prihode, a imamo paradoksalnu situaciju da ćete vi možda kupiti stan koji će vam generisati 3 ili 4 posto, a da se istovremeno prodaju neke poslovne zgrade koje generišu 8, 9 i 10 posto i mnogo im je teže da nađu kupca. Vi trenutno možete da kupite stan i da jurite zakupce, on vam beži, hoće da plati, neće da plati… ili imate drugu stranu, da investirate u REIT koji će vam davati 8% godišnje bez da učestvujete u bilo čemu – indeksirano, kvalitetni zakupci, profesionalno upravljanje, sve“.

Investitori ne vide skrivene troškove

Dušica Gaković iz Deka inženjeringa veruje da je promena na tržištu o kojoj je govorio Nešovanović sasvim izvesna, ali smatra da se neće deće desiti tako brzo, iako kao tržište idemo u tom smeru.

„Ono što me tu najviše raduje je što fondove neće moći da vode samo investitori, nego će moći da ih vode profesionalni developeri, ljudi koji će svojim znanjem garantovati ulagačima tu vrstu prinosa, od 8, 10 ili čak 12 odsto, i to je ono što će zaista određene ljude – koji ulaze iz drugih biznisa u real estate biznis sa idejom da će tu zaraditi više nego u nekim drugim industrijama – zapravo izvući iz industrije i sprečiti na taj način izgradnju zgrada koje nemaju parkove, vrtić i ostalo“, ističe Gaković i dodaje:

„To su ljudi koji su zaradili neki novac i gledaju sada kroz real estate, a imaju razne snove jer su dobili tu vrstu informacija na tržištu više kao priču nego kao nešto što je stvarno realizovano, a to je da će jako lepo zaraditi, da su tu marže 20, 30, 40 ili 50 posto. Zapravo, oni zaista ne vide mnogo skrivenih troškova i s obzirom da nisu u poslu ne vide, u stvari, sa čime se sve investitor u procesu gradnje bori i koji su to novi troškovi koji se pojavljuju“.

Dušica Gaković; Foto: Jakov Simović

Branko Sikimić; Foto: Jakov Simović

Svi mi se trudimo da dođemo do kupaca

Branko Sikimić navodi da je u Delta Districtu deo jednog nivoa potpuno sklonjen iz prodaje da bi stanari mogli da imaju teretanu, bioskop samo za svoje potrebe, dečju igraonicu, ili sobu nazvanu „chill and play“ u kojoj će moći da se opuste i igraju bilijar.

„Sa druge strane, mezanin ili veliki ulazni hol su sve delovi koji investitori mogli da iskoriste da prodaju, da li kroz lokale ili nešto drugo, ali svi mi se trudimo da dođemo do kupaca, da ih privolimo da dođu baš kod nas. Tako da se nekada i namerno odričemo tog prihoda da bi, jednostavno, bili konkurentni“, zaključio je Sikimić.