Sremska Mitrovica i novogradnja: Mini-džentrifikacija u ljudskim proporcijama

U najvećem gradu u Sremu gradi se na jedan prirodniji i organskiji način – bez enormnog zauzeća parcela. Zgušnjava se, ali se ne ide beskonačno uvis.

Posle poslednjeg popisa stanovništva, vidi se da samo gradovi u južnoj Vojvodini rastu – i to na potezu od Sremske Mitrovice do Pančeva, uključujući ceo istočni Srem i novosadsku regiju. Naravno da sve ovo ima veze sa sve većom centralizacijom i razvojem Beograda, te tako profitira onaj ko je najbliži Beogradu, ili da parafraziramo Kraljevića Marka – „blago onom ko je najbliže Marku“.

A tu se, i zbog blizine Novog Sada i Beograda, a i zbog autoputa, Mitrovica našla u dobroj poziciji, pa su ljudi posle dugo vremena počeli da se doseljavaju – neki se vraćaju kući zbog nesnosnih cena nekretnina u Beogradu i Novom Sadu, neki se doseljavaju iz susednih sela, neki iz Novog Sada i Beograda (ovaj fenomen je vidljiv i u Rumi, Inđiji, a naročito Banovcima ili Pančevu).

Ne treba zanemariti ni upliv ruskih i ukrajinskih doseljenika sklonih mirnijem životu. Sve je ovo doprinelo da i gradnja u gradu počne da cveta i krene stopama one u „dve prestonice“ (izraz pozajmljen iz Rusije, ali ovde se odnosi na državu i pokrajinu). Baš tim stopama? Pa, srećom, ne.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Arheološki park u Sremskoj Mitrovici ugledao svetlost dana – ali ne i ono što je ispod njega

Istorijski osvrt – ili don’t look back in anger

Oasis su imali pesmu „Ne gledaj unazad u besu“, a to je često lakše reći nego učiniti. Sve u svemu, nakon 1945. Mitrovica je imala sreće, poput Sombora, Subotice ili Vršca, da bude „ispod radara“ kada su veliki urbanistički mejkoveri socijalističke ere bili implementirani. Novi Sad i Zrenjanin nisu bili te sreće.

Ali, nisu ni ovde socijalistički urbanisti mirovali. Posebno ih je nerviralo priobalje, i Trg Braće Radića, pa su tu porušili puno toga. Na Trgu Braće Radića su i sagradili ponovo zgrade iste visine i jednako ušorene, samo u modernističkom i funkcionalističkom stilu, a u priobalju – pa prosto, te palate moćnika iz vremena buržoaske vlasti im se nikako nisu dojmile pa su odlučili da prosto srežu celu ulicu i ostave je tako nedovršenu, uz par izuzetaka.

A imali su planove i za dalje – cela Ribarska obala je trebala biti srušena i na tom je mesto trebao nići kej sa socijalističkim zgradama, ali se to srećom nije desilo, i sada još uvek imamo ono što bi se u britanskoj uličnoj terminologiji nazivalo „crescent“ a u našoj „venac“, uglavnom starinskih kuća.

Pažnja socijalističkih urbanista bila je uglavnom usmerena na velika stambena naselja, a onda su došli ratovi i tranzicija, a Mitrovica je ostala baš na „nezgodnom mestu“, na putu ka Hrvatskoj i BiH, dve zemlje gde se „ne ide“, te je nekadašnja prednost sada postala faktor kočenja razvoja.

Novi plamen gradnje od 2016.

Trebalo je dočekati 2016. da se vidi prelivanje buma stanogradnje u Mitrovicu, sa prvim zgradama koje počinju da niču duž nekadašnje glavne ulice antičkog Sirmiuma, Via Sirmi, koja je spajala Rim i Carigrad, i do izgradnje autoputa, bila je tzv. „stari put Beograd-Zagreb“.

Tu se prvi put i videla ruka zakonodavca, koji je propisao da se poštuje gotovo uniformno etažna formula Po+3+Pk, odnosno, laički, u pitanju su „četvorospratnice“. U tekstu o nekretninama 2017. sam napisao da je cena kvadrata u ulici starinskog imena Stari šor negde oko 700-750 evra, što je sada skoro za 60% povećano, ali to se i očekivalo.

No, ako za Mitrovicu nije katakteristično „dizanje uvis“, ovde je karakterističan jedan drugi oblik džentrifikacije, a to je zgušnjavanje. Naime, vojvođanski gradovi su često poznati po iznenađujućim parcelama praznog prostora ili po parcelama koje su objektivno ogromne, a nasledile su ulogu nekakvih postindustrijskih celina koje zapravo i nikada nisu ni bile industrijske.

Možemo reći da je na delu i ovde svojevrsna džentrifikacija, koja je ruku na srce, ostala na „ljudskim proporcijama“.

Recimo, bile su stovarišta drveta, građare, i slično, i nalazile su se na nekadašnjim periferijama koje to više nisu. Ili su u pitanju enormne bašte iza starih kuća koje su pružile prostor da se „probiju nove ulice“, odnosno, iza nekadašnjih kuća sada su napravljene „rešetke“ novih ulica, sa novim stambenim zgradama. A onda su, u novo vreme investitorstva u nekretnine, prepoznate kao unosne parcele za građevinski prostor, tj. kvadrate, a ne samo građevinski materijal ili zasadi povrća i voća.

Iako je ovakav način u urbanizmu vredan hvale, i preferira se umesto „urban sprawl“-a, pitanje je koliko je u ovom slučaju sve izvedeno elegantno, a koliko je u pitanju stihijski ili investitorski urbanizam. Možemo reći da je na delu i ovde svojevrsna džentrifikacija, koja je ruku na srce, ostala na „ljudskim proporcijama“, što se ne može reći za Beograd ili Novi Sad. Za ove druge primere pogledati najnoviji projekt oko Spensa ili neverovatno širenje sada već mastodontskog plana Beograda na vodi koji postaje „američki downtown“.

Šta se gradi na rimskoj stradi?

Naravno, kad je već zakonodavac propisao formu Po+P+2+Pk, onda se to i poštuje, a prve zgrade su bile nažalost „bezlične kutije“, često sive boje, bez ukrasa – epitom depresivne i nemaštovite savremene gradnje koja je što povoljnija za investitora a za prolaznika i stanara – to je rasadnik crnih misli kad krene da pada kiša u sumrak. (Možda je najgora faza bila faza ALU-bonda, koja je za nama.) Ljudi su se pitali – „da li će svi gradovi izgledati isto i – čak ne ni lepo?“.

Ali, srećom, uskoro je preovladala jedna zanimljiva mešavina „skandinavskog“ i „mediteranskog“ stila, u kome se veoma često koristi tamnosmeđa fasadna opeka, koja daje toplinu i koja je veoma popularna na severu Evrope, i bleštavo bele površine u kontrapunktu, koje imaju određeni „mediteranski“ vajb. sve ovo je doprinelo da zgrade deluju elegantnije i poletnije; vedrije bez upotrebe kiča kao jeftinog „ruža za zgradine usne“.

Jedan izraziti primer „severnjačkog uticaja“ je zgrada na Ribarskoj obali koja bi se vrlo komotno mogla naći negde u Oslu.

Takvi primeri se nalaze u Starom šoru, na Bulevaru Arsenija Čarnojevića (istočni deo Via Sirmi, zapravo ista ulica kao Stari šor) i u još nekoliko kvartova. Jedan izraziti primer „severnjačkog uticaja“ je zgrada na Ribarskoj obali koja bi se vrlo komotno mogla naći negde u Oslu, sa svojim tamnim bojama (inače prva libanska investicija u gradu – investitora Berytus, koja je posle prodata nekome drugom zbog krize u toj zemlji).

I taj deo grada može možda očekivati sličnu izgradnju, budući da se bašte u tom delu pretvaraju u baru Balatin, koja se ubrzano isušuje, te se može pretvoriti u igrališta ili parking prostore, ili dvorišta zgrada. S tim što će, ako se to desi, za razliku od socijalističkih planera, Ribarska obala zaista zaličiti na Oslo a ne na, recimo, Dunavski kej na Donjem Dorćolu, kako je prvobitno planirano.

Kompleks Diana Residence, koji se trenutno završava, očevidno crpi inspiraciju iz gradske arhitekture i „habsburške patine“.

Sa druge strane, investitori kojima nije samo do brze zarade, ali nisu skloni ni modernim rešenjima, biraju naslanjanje na „Arhitektonski ustanak“, o kome smo već pisali, a jedan takav kompleks je Diana Residence na širokom prostoru negdašnjih bašti između ulica Severni bedem, Kralja Petra I, Stari šor, Jupiterova i Jovana Cvijića, koji se trenutno završava – a koji očevidno crpi inspiraciju iz gradske arhitekture i „habsburške patine“.

Jedan od zanimljivijih kompleksa je na parceli koju čini nekadašnja građara iza objekta Vojarne (austrougarske kasarne i skladiđnog prostora), a između današnje ulice Žrtava fašizma (kojoj nominalno pripada), starog pravoslavnog groblja, Spomen-parka „Spomen-groblje“ i novog Zabavišta „Pčelica“, gde se planira zatvoreni kompleks na „brownfield“ lokaciji, ali je osvežavajuće što gustina iskorišćenosti parcela neće biti velika, te se planira puno zelenih i dvorišnih površina koje će biti uređene za šetališta i igrališta uz puno podzemnih garaža.

Evropa je shvatila da se vozila toliko brzo umnožavaju da nadzemne garaže više ne mogu da izdrže sva ta vozila – i to je pohvalno, ali je prilično estetski problematično kako se u nekim gradovima te podzemne garaže rešavaju sa nadzemnim elementima – videti slučaj Banovine ili Modene u Novom Sadu.

Investitori se često zanesu pa misle da će pokupovati i susedne kuće i nastaviti niz, ali Sremci su tvrde glave, te to ne ide lako.

Za kraj, opet se vraćamo na srušene palate na obali u samom centru. Kako je vremenom ideja da ovde bude prazan prostor postala i nepopularna kod građana, u estetskom smislu, a ideja da se ovde lukrativno mogu sagraditi nove zgrade, donela je paradoks sa da se sada na mestu srušenih palata – grade savremene zgrade sa ravnim krovovima, velikim terasama, lepim pogledima na reku, uz nezaobilazne drvene oplate i utisak nekog hotelskog kompleksa na Mediteranu.

Sve nam ovo govori da „priroda prezire vakuum“, a da je urbanizam – veoma podložan prirodnim zakonima. Koliko se poštuju principi ambijentalnih celina – nismo sigurni, ali svakako je estetski prilično prihvatljivo. Sve u svemu, u Sremskoj se Mitrovici gradi na jedan prirodniji i organskiji način, bez enormnog zauzeća parcela – ostavlja se puno prostora za ljude, one koji i donose profit građevincima. Zgušnjava se, ali se ne ide beskonačno uvis.

Često se investitori zanesu pa misle da će pokupovati i susedne kuće i nastaviti niz, jer njima je „nisko + staro = neprofitabilno“, ali Sremci su tvrde glave, te to ne ide lako. Stoga, možemo očekivati i više doseljenika, što zbog boljeg i humanijeg urbanizma, što zbog jeftinijih kvadrata. A sami projekti su u poslednje vreme prilično estetski pristojni, iako željno čekamo neki smeliji eksperiment koji će nam prikovati pogled – kao nagrađena zgrada na Bulevaru Oslobođenja u Novom Sadu.

P.S. Ako želimo neku „Top 5 listu“ gradilišta, ona bi mogla izgledati ovako:

1. Diana Palace (Diane Residence), Kralja Petra I
2. Zgrade u Ulici Promenada
3. Garden, Ulica Žrtava fašizma
4. Zgrada nekada poznata kao Berytus, Ribarska obala
5. Nove zgrade na Via Sirmi (Stari šor i Bulevar Arsenija Čarnojevića)