Finansijski lizing nekretnina, odnosno mogućnost da se stan iznajmljuje određeni broj godina posle čega može postati vlasništvo zakupca, kakav postoji u mnogim evropskim zemljama, u Srbiji još nije moguć i tako će, uz sadašnje izglede i ostati, pošto dve najbitnije institucije koje o ovome odlučuju, Ministarstvo finansija i Narodna banka Srbije, ne mogu da postignu dogovor o promeni regulative.
Kako saznajemo, glavni kamen spoticanja, koji sprečava da uvođenje finansijskog lizinga, koji bi mogao da podstakne oporavak posustalog tržišta nekretnina, predstavlja zahtev da se lizing kućama omogući da ne plaćaju PDV na kamate, odnosno da se u tom pogledu izjednače sa bankama, koje ne plaćaju ovaj porez na odobrene kredite.
Iako izvestan broj banaka ima i svoje lizing kuće u Srbiji, bankarski sektor u celini ne gleda blagonaklono na ovu ideju, pošto bi time dobili konkurenciju u jednoj od najsigurnijih i najperspektivnijih oblasti svog poslovanja, odnosno finansiranju stanogradnje.
U Narodnoj banci kažu da se oni ne protive omogućavanju finansijskog lizinga nepokretnosti, ali da je u cilju obezbeđenja sigurnosti neophodno obezbediti određene preduslove.
– Pre svega, potrebno je da se poveća minimalno propisan kapital davalaca lizinga koji trenutno iznosi 100.000 evra i da se pooštre regulatorni zahtevi u vezi sa procenom i upravljanjem rizicima iz njihovog poslovanja. To je značajno zato što u slučaju eventualnog stečaja ili likvidacije davaoca lizinga, postoji mogućnost oduzimanja i uključivanja u stečajnu masu predmeta datih u lizing, zbog čega je neophodno i preciziranje postupka stečaja davalaca lizinga odgovarajućim propisima. U tom slučaju može doći do ozbiljnih posledica po realni sektor i građane koji u tim nepokretnostima obavljaju delatnost, odnosno stanuju. Sledeći preduslov za efikasno funkcionisanje lizinga nepokretnosti odnosi se na poreski tretmen, pošto za razliku od banaka koje nemaju obavezu plaćanja PDV-a na kamatu, davaoci lizinga tu obavezu imaju i po pravilu je prevaljuju na primaoce lizinga – ističu u NBS-u, napominjući da u tom smislu, postoje ograničenja u vezi sa fer konkurencijom između banaka i davalaca finansijskog lizinga.
U centralnoj banci kažu da su sve ovo izneli i na sastanku Radne grupe za izradu novog zakona o finansijskom lizingu, koja je formirana na inicijativu Ministarstva finansija, kao i Jedinici za sveobuhvatnu reformu propisa. U Jedinici za SRP su, s druge strane, nedavno poručili da je donošenje novog zakona zapelo zbog toga što je NBS bez zvaničnog obrazloženja odbila preporuku za izmenu zakona o finansijskom lizingu.
Miloš Bingulac, menadžer za nekretnine Unikredit lizinga, kaže da bi uvođenje finansijskog lizinga u poslove sa nekretninama predstavljalo veliki zamajac za građevinarstvo u Srbiji, pošto lizing može za korisnika da bude jeftiniji u odnosu na kredit, kao i zbog toga što su osim građana i pravna lica veoma zainteresovana za ovakav vid finansiranja nabavke nekretnina.
– Banke uglavnom kratkoročno ulaze u finansiranje izgradnje nekretnina, odnosno dok se stanovi ne prodaju, za razliku od lizing kuća, koje u taj posao ulaze dugoročno, budući da ostaju vlasnici zgrade. To nam omogućava različite aranžmane, dok preduzećima odgovara to što mogu precizno da planiraju svoje troškove i da zadrže likvidnost, a imaju i mogućnost otkupa nepokretnosti – kaže Bingulac.
Prema njegovim rečima, za ozbiljne lizing kuće nije nikakav problem da se poveća obavezni nivo kapitala, jer „samo od Evropske banke za obnovu i razvoj imamo linije vredne više od 30 miliona evra“. Bingulac dodaje da za lizing kompanije nije problem ni da se izjednače regulatorni zahtevi po pitanju procene i upravljanja rizikom između banaka i lizing kuća, ali da oni već sada redovno prave sopstvene procene, koje revidiraju svake godine i da održavaju odgovarajuću adekvatnost kapitala, iako za lizing možda važe nešto blaži zahtevi u odnosu na banke.
– Što se tiče PDV-a od kamata, taj prihod državi donosi veoma malo sredstava, ali je tačno da bankama ne odgovara da dobiju konkurenciju u vidu lizinga – potvrđuje Bingulac, dodajući da bi u slučaju omogućavanja finansijskog lizinga nepokretnosti, lizing kompanije vrlo brzo mogle da počnu sa pružanjem tih usluga „pošto potencijalnih poslova ima“.
Slično njemu, i izvršni direktor Rajfajzen lizinga Ana Ružić naglašava za naš list da bi finansiranjem nekretnina putem lizinga bio uspostavljen ne samo kvalitetniji okvir za razvoj lizing tržista u Srbiji i dalji razvoj građevinskog sektora, već bi se značajan pomak mogao očekivati i u drugim pratećim granama.
– Uvođenje lizinga nekretnina bi proširilo ponudu na tržištu nepokretnosti i samim tim bi uticalo i na smanjenje cene kvadratnog metra – tvrdi Ružić.
Edukacija
Iz Narodne banke Srbije poručuju da je pre uvođenja lizinga nekretnina neophodno edukovati javnost o suštini posla finansijskog lizinga, precizirajući da se zato ne može
govoriti o „kupovini nepokretnosti na finansijski lizing“ s obzirom na to da primalac lizinga ne postaje vlasnik nekretnine na osnovu zaključenog ugovora o lizingu, već tek po isteku ugovora i isplati celokupnog duga davaocu lizinga i ukoliko je ugovorena opcija otkupa tog predmeta lizinga. „To znači da, u slučaju raskida ugovora pre njegovog isteka, primalac lizinga ne postaje suvlasnik nepokretnosti srazmerno izvršenim plaćanjima, niti mu se vraćaju izvršene uplate, a nepokretnost se u celosti vraća davaocu lizinga“, dodaju u NBS.
(Danas)
