Kako ugovor o građenju može da utiče na cenu kvadrata

Veliki novac nosi sa sobom i veliku odgovornost, te vas stoga upoznajemo sa specifičnostima i rizicima ugovora o građenju uz osvrt na sudsku praksu.

Poslednjih godina svedoci smo povećane građevinske aktivnosti, kako u našoj zemlji, tako i u regionu. Gradi se svuda i svašta, od stambenih i poslovnih zgrada, do porodičnih kuća, vikendica, pa čak i koliba.

Sudeći po konstantnom rastu cena kvadrata, očigledno je da povećanu ponudu prati još veća potražnja. Jedan deo javnosti, zatečen ovakvim dešavanjima na tržištu, ukazuje da ovakvo stanje nije održivo, te da će uskoro doći do „pucanja balona.“

U iščekivanju tog „Velikog praska“, u ovom tekstu ćemo pokušati da objasnimo pojedine elemente ugovora o građenju i probati da približimo na koji način, kroz sudsku praksu, ugovor o građenju može da utiče na cenu kvadrata stambenog i poslovnog prostora.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Reč pravnika: Šta sve treba da znate o autorskom pravu u arhitekturi
• Analiza tržišta: Koja je cena placeva i kuća na Kosmaju

Pojam Ugovora o građenju

Realizacija projekta izgradnje objekata nije jednostavna stvar, ni u građevinskom, arhitektonskom ali ni u pravnom smislu. Svašta se dešavalo i pisalo u prethodnom periodu, od urušavanja zgrada do preprodaje stanova, a taj period je, nadamo se, iza nas.

Ulog je veliki, pa samim tim prava i obaveze učesnika projekta moraju biti jasno i detaljno definisana, u suprotnom – posledice mogu biti katastrofalne. Kako ne bismo nastavili sa daljom dramatizacijom teme, osvrnućemo se na definiciju Ugovora o građenju koja je aktuelna u našem pravnom sistemu.

Ugovor o građenju je propisan u Članu 630 Zakona o obligacionim odnosima, te isti glasi: „Ugovor o građenju je ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu, odnosno na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se obavezuje da mu za to isplati određenu cenu. Ugovor o građenju mora biti zaključen u pismenoj formi.“

Složeni građevinski radovi većeg obima koji obuhvataju više pojedinačnih operacija predstavljaju ugovore o građenju

Iz citirane norme se može zaključiti da se izvođač obavezuje na preduzimanje više složenih radnji i aktivnosti kako bi izgradio građevinu ili objekat kao krajnji rezultat predmetnog ugovora. Ovako definisan ugovor treba razlikovati od poslova kao što su molerski, gipsarski i drugi zanatski radovi, a koji imaju prirodu Ugovora o delu.

U presudi Vrhovnog kasacionog suda br. Prev 241/2020 utvrđena je takva razlika, te je navedeno da su složeni građevinski radovi većeg obima koji obuhvataju više pojedinačnih operacija predstavljaju ugovore o građenju, a zanatski radovi manjeg obima koji se ne mogu raščlaniti na prostije poslove predstavljaju predmet ugovora o delu.

Dalje je utvrđeno da je razlog zbog čega je ugovor o građenju propisan kao vrsta ugovora o delu, je u tome što je intencija zakonodavca da proširi primenu pravila odgovornosti izvođača kod ugovora o delu na nedostatke građevine kod ugovora o građenju.

Primena Posebnih uzansi o građenju

Pre stupanja na snagu važećeg Zakona o obligacionim odnosima, relevantni pravni propis iz oblasti građevinarstva predstavljale su Posebne uzanse o građenju.

Donošenjem Zakona o obligacionim odnosima, ograničena je primena uzansi i to u slučajevima kada ugovorne strane ugovore njihovu primenu ili ako iz okolnosti konkretnog slučaja proizilazi da su njihovu primenu htele.

Praksa je da se u ugovorima u građenju koriste pojmovi poput privremenih i konačnih situacija. Navedena terminologija nija predviđena Zakonom o obligacionim odnosima ali je svojstvena Posebnim uzansama o građenju.

U skladu sa navedenim, može se izvesti zaključak da ugovorne strane na posredan način ugovoraju primenu posebnih uzansi, odnosno da njihovu primenu žele, unoseći u ugovor institute poput privremenih i konačne situacije.

Višak radova

U slučaju kada izvođač izvede višak radova na građevini i kada to bude konstatovano pečatima i potpisima u građevinskom dnevniku, ovakva situacija ne može da bude osnov izvođaču da zahteva povećanje ugovorne cene, niti može da ostvari pravo na naplatu navedenih radova.

Ovakva situacija je sadržana u presudi Vrhovnog kasacionog suda br. Prev 157/10. Presudom je utvrđeno da višak izvršenih radovi nije predstavljao hitne poslove iz razloga što nisu ispunjavali zakonske uslove hitnosti. Takođe, konstatovanjem od strane izvođača i nadzornog organa u građevinskom dnevniku da su dodatni radovi izvedeni, ne predstavlja osnov za povećanje ugovorne cene.

Nadzorni organ nije ovlašćen i legitimisan da daje saglasnost na promenu ugovornih odredbi.

Ovakav stav je opravdan iz više razloga. Svako odstupanje od projekta i ugovorenih radova zahteva saglasnost ugovornih strana. U konkretnom primeru, izvođač ima obavezu da u slučaju izvođenja dodatnih radova dobije pismenu saglasnost naručioca, te je ta saglasnost i nastavak radova dodatno uslovljena dopunom projekte dokumentacije i obezbeđenjem dodatnih sredstava.

Dalje, nadzorni organ nije ovlašćen i legitimisan da daje saglasnost na promenu ugovornih odredbi, kao što ni građevinski dnevnik nije dokument kojim se vrše izmene ugovora, nego isprava kojom se konstatuje izvršenje radova.

Sličan stav je iznet u presudi br. Prev 37/2016, u kojoj je navedeno da u ugovorima u kojima postoji klauzula „Ključ u ruke“ nema naknadnih i nepredviđenih radova, osim ako su aneksom ugovoreni ili ako ih je priznao investitor.

Povećanje cene materijala, energenata i ostalih elemenata koji utiču na cenu građenja

Tema povećanja cena je naročito interesantna u uslovima globalne inflacije, ratova i sankcija. Kao ni ostale delatnosti, tako ni građevinarstvo nije imuno na ovakve uslove, šta više –  direktno je pogođeno trenutnim tendencijama.

S tim u vezi, u slučaju zaključenja ugovora sa fiksnim iznosom, do povećanja cene može doći ukoliko, usled nepredviđenih okolnosti, dođe do povećanja cena elemenata više od 10% ugovorene cene, pod pretpostavkom da su radovi izvedeni u roku. Povećanje cena utvrđuje tek nakon završetka svih radova.

Prema presudi Vrhovnog kasacionog suda br. Prev 203/2015, utvrđeno je da je prilikom ugovaranja cena, izvođač dužan da vodi računa o tome kako će se kretati cene elemenata od kojih zavisi cena radova.

Ukoliko dođe do povećanja cena elemenata koja podiže cenu radova za više od 10%, takvo povećanje izvođač ne treba snositi sam.

Međutim, ukoliko dođe do povećanja cena elemenata koja podiže cenu radova za više od 10%, zaključak je da takvo povećanje izvođač ne treba snositi sam. Tačnije, izvođač snosi povećanje do 10% od ugovorene cene, a naručilac višak preko toga.

Dalje je utvrđeno da se stvarna vrednost radova, kao i činjenica da li je došlo do povećanje cene radova više od 10%,  može utvrditi tek kada se svi radovi izvedu i ne može se po etapama utvrđivati, odnosno ne može se povećana cena utvrđivati u privremenim situacija, osim ako to nije izričito ugovorom predviđeno.

Sa druge strane, postoje i drugačiji slučajevi. Tako, na primer, presudom Privrednog apelacionog suda br. Pž 1827/19, je presuđeno da naručilac nema pravo na sniženje naknade za izvedene radove pozivom na nedostatke građevine, niti pravo na naknadu štete od izvođača ako bez opravdanog razloga nije izvršio prijem radova i poslenika blagovremeno obavestio o uočenim nedostacima, jer je propuštanjem prijema radova na njega prešao rizik slučajne propasti ili oštećenja istih.

Rokovi i zastarelost

Rokovi kod ugovora o građenju se počinju računati od uvođenja izvođača u posao. Takođe, učestala je praksa da se privremene situacije ispostavljaju na osnovu izvedenih količina ugovorenih radova i ugovorenih cena.

Privremenim situacijama se obračunava vrednost radova izvedenih u toku jednog meseca. Plaćanje po privremenim situacijama se vrši u roku od 8 dana od prijema privremene situacije od strane naručioca.

Sa druge strane, konačni obračun izvođač podnosi po izvršenoj primopredaji izvedenih radova. Konačnim obračunom obuhvataju se svi radovi izvedeni na osnovu ugovora, uključujući i nepredviđene i naknadne radove koje je izvođač bio dužan ili ovlašćen da izvede, bez obzira da li su radovi obuhvaćeni privremenim situacijama.

Početak roka zastarelosti za naplatu cene izvedenih radova računa se od sačinjavanja konačnog obračuna.

Rok za sastavljanje konačnog obračuna iznosi 60 dana od dana primopredaje izvršenih radova. U skladu sa navedenim, a prema stavu Privrednog apelacionog suda, početak roka zastarelosti za naplatu cene izvedenih radova, bez obzira na to da li su obuhvaćeni privremenom ili okončanom situacijom, računa se od sačinjavanja konačnog obračuna.

S obzirom na to da se ugovor o građenju uglavnom zaključuje između pravnih lica, te da građenje predstavlja privrednu delatnost, na ovakvu vrstu ugovora se može primeniti rok zastarelosti predviđen za ugovore u privredi koji iznosi tri godine od dospelosti potraživanja.

Čeka li nas period stabilizacije?

Kao što je navedeno u tekstu, građevinska industrija je po svojoj prirodi osetljiva na globalne promene i turbulencije, te kao takva predstavlja ogledalo društvenih prilika u svetu.

Fluktuacija cena čelika, aluminijuma i ostalih materijala ne samo što utiče na cenu kvadrata, već značajno utiču i na sprovođenje samih građevinskih projekata čija realizacija, usled tržišnih turbulencija, može postati upitna.

Kroz navođenje pojedinih primera iz sudske prakse, pokušali smo da približimo čitaocima sve specifičnosti i rizike kod zaključenja i realizacije ugovora o građenju koje mogu da imaju značajne posledice na svakodnevnom planu.

Ipak, ostaje nada da će u skorijoj budućnosti svi izazovi sa kojima se susrećemo ostati iza nas i da će nastupiti period predvidljivosti i stabilizacije kako u građevinskoj industriji, tako i u društvu uopšte.